文/Megan茗君

近期，北美房价持续走高。据4月27日公布的标普Case-Shiller房价指数报告，今年2月，全美主要都会区房价较一年前上涨12%，为2006年2月以来的最高年度涨幅。

房市火爆及整体经济复苏同样带动了不动产投资信托基金（Real Estate Investment Trust，以下简称“REITs”）收益率的上扬。据美国不动产投资信托基金协会（National Association of Real Estate Investment Trusts，以下简称”Nareit“）4月26日公布的数据，富时 Nareit权益型REITs指数自年初以来总收益率已达15.6%，高于同时期标普500指数约11%的收益率。

REITs这一投资方式最早诞生于1960年的美国，随着近数十年来房地产市场的发展，REITs已成为了许多北美投资者投资房地产市场的一大热门途径。据Nareit去年十月公布的研究报告，大约有1.45亿美国投资者，或约44%的美国家庭在通过直接或间接方式投资REITs。

目前，美国有超过200个REITs在公开市场进行交易，总市值约1万亿美元，相关联房产约50万处。

在中国市场，REITs的落地似乎也已进一步临近。据4月23日上交所及深交所公布信息，两家交易所已正式受理首批共4单基础设施公募REITs的项目申报，标志中国公募REITs正式启动。有券商分析指出，未来中国公募REITs的资产规模或可达万亿量级。

REITs究竟是一种怎样的投资产品？在如今的市场环境下，通过REITs进行房地产投资又有哪些利弊？

REITs是什么

REITs是指拥有、经营或为不动产项目进行融资的信托基金。投资者可以将REITs简单地理解为一种共同基金，这些基金通常通过收取房地产租金来获取收入，这些收入的约90%需要以分红的形式再分配给股东，即REITs的投资者。

因此，通过投资REITs，投资者无需自己购置房地产，也可以获得相应的房产租金收入，解决了直接投资房产项目的高资金门槛问题。

同时，以美国市场为例，超过200支REITs都可以在公开市场进行交易，交易过程与股票类似，也为投资者提供了较大的投资便捷性，并解决了直接投资房地产项目的资金低流动性问题。

此外，除了以上所说的以租金为主要收入来源的REITs（权益型REITs），还有少部分REITs（抵押型REITs）并不直接拥有或经营不动产项目，而是通过给不动产项目提供贷款以赚取利差。这类REITs的业绩通常受到利率影响较大，利率上升所带来的贷款账面价值下降、融资成本升高都可能不利于它们的业绩。目前，抵押型REITs约占美国市场总数的10%左右。

如何挑选的合适的REITs

对于投资者来说，投资REITs的收入来源主要分为两大块：分红以及REITs本身的资本增值。通常来说，因为REITs自身收入的仅10%会用于不动产的再投资，资本增值空间有限，因此分红是投资者的主要收入来源。

从总投资收益率角度来说，REITs与标普500指数的收益率水平相当。从长期历史数据来看，REITs收益率略高于标普500：1972-2019年期间，富时 Nareit权益型REITs指数的年均收益率约为13.3%，标普500年均收益率约为12.1%。

而近年来，REITs的年均收益率则略有回落：2014-2019年期间，富时 Nareit权益型REITs指数的年均收益率约为9%，标普500年均收益率约为12.5%。

因此，REITs通常不能提供“一夜暴富”的机会。投资REITs的主要价值之一在于其相对稳定且高比例的分红，同时，作为以房地产为投资标的的产品，REITs也能够帮助增加投资组合资产类别的多元化，帮助分散整体投资组合的风险。

在挑选REITs时，我们可以把REITs类比为上市公司的股票，投资者可以参考REITs过往的股价表现、分红水平、投资行业、管理团队及财报。在评估REITs盈利水平时，营运现金流FFO（Funds from Operations）是一个比较有用的指标，与股票中的“收益”（earnings）概念不同，FFO在收益基础之上考虑到了不动产的折旧及销售收入，是更为适合REITs的收益评估指标。投资者在评估REITs的分红水平时，也可以用每股分红除以每股FFO，比例越高，代表该REITs的分红比例越高。

除了投资单个REITs，投资者还可以通过投资共同基金或ETF（交易所交易基金）的方式进行REITs投资，这一点与股票投资类似。

REITs的行业分类

大多数的REITs都有专攻的地产行业，而了解不同地产行业的特点对于投资者来说也格外重要。

以富时 Nareit REITs指数所划分的地产行业为例，REITs的投资标的主要属于以下这些行业类别：

（括号内为该类REITs在整个美国市场中所占比例；以下业绩表现均以富时 Nareit REITs指数数据为准，覆盖美国市场）

1. 零售地产REITs（17%）：这类REITs投资的主要是购物中心和商店等零售业地产，它们的业绩极大程度依赖于零售业整体行情。在疫情冲击线下零售并促进零售业向线上转移之时，投资者需要注意零售地产的长期表现是否同样会受到冲击。2020年，该类REITs总收益率为-25.2%；2021年初至今，该类REITs总收益率为27%。
2. 住宅地产REITs（14%）：这类REITs投资的主要是供出租的公寓和房屋。通常来说，大城市的人口净流入多、工作机会多，因此租房率和租金较其它地区高，然而，疫情带来的远程办公趋势促进了年轻人口向大城市外转移，一定程度拖累了过去一年住宅地产REITs的表现。2020年，该类REITs总收益率为-10.7%；2021年初至今，该类REITs总收益率为19.4%。
3. 基础设施REITs（11%）：这类REITs投资的主要是光纤电缆、能源管道、电信塔等基础设施。2020年，该类REITs总收益率为7.3%；2021年初至今，该类REITs总收益率为13.8%。
4. 办公地产REITs（10%）：这类REITs投资的主要是办公楼或办公园区。投资者在投资此类REITs需考虑到地产所处地区的就业率及整体经济前景。与此同时，疫情所带来的远程办公潮流也将可能会持续影响办公地产未来的表现。2020年，该类REITs总收益率为-18.4%；2021年初至今，该类REITs总收益率为10.2%。
5. 医疗地产REITs（10%）：这类REITs投资的主要是医院、护理院、养老院等医疗相关地产。未来，人口老龄化趋势及人们对于医护服务需求的增加都将可能利好医疗地产。2020年，该类REITs总收益率为-9.9%；2021年初至今，该类REITs总收益率为11.7%。
6. 工业地产REITs（7%）：这类REITs投资的是主要仓储中心、物流中心等工业地产。疫情期间电商市场的繁荣一定程度上利好了这一类REITs。2020年，该类REITs总收益率为12.2%；2021年初至今，该类REITs总收益率为14.6%。
7. 数据中心REITs（7%）：这类REITs投资的主要是数据存储相关设施，科技行业的发展有利于这一类REITs的表现。2020年，该类REITs总收益率为21%；2021年初至今，该类REITs总收益率为3.5%。
8. 度假地产REITs（5%）：这类地产投资的主要是酒店、度假村等旅游业相关地产，疫情影响之下，这类REITs受到的冲击也是最大的。2020年，该类REITs总收益率为-23.6%；2021年初至今，该类REITs总收益率为19.3%。

从以上不同行业REITs在过去一年及近期收益率表现可以看出，同一时期，不同行业REITs的表现很可能会大相径庭。

以去年为例，疫情影响之下，零售地产与度假地产REITs受到的冲击最大，总收益率均跌破-20%，而数据中心REITs的总收益率则超过20%，电商繁荣加持下的工业地产REITs总收益率也突破10%。

当然，从今年以来的数据来看，去年受到冲击最大的REITs行业也是目前反弹程度最激烈的行业，零售、住宅及度假地产REITs是年初至今收益率最高的三类REITs，收益率均已接近或突破20%。

目前，投资REITs是一个好的选择吗？

总体来说，对于想参与地产投资，但同时又想规避直接投资房地产项目的高资金门槛及低流动性问题的投资者来说，REITs确实是一种投资相对便利且流动性较高的产品。

对于不想甄别和投资单个REITs的投资者来说，投资相关基金以及ETF也是比较稳妥的选择。目前美股市场已有数十支跟踪REITs整体市场或分行业市场的ETF，其中市值最大的Vanguard不动产指数基金ETF（VNQ）今年年初至今的总收益率约15.8%。

当然，目前尚处于经济复苏的初期，虽然许多行业的REITs目前都在“触底反弹”阶段，但长期将如何表现仍不明朗。投资者仍需要评估不同地产行业可能面临的长期前景，以及不同REITs本身的财务状况、管理团队及投资策略。

据Nareit发布的《2021年REITs及商业地产展望》研究报告显示，2008年金融危机之后，美国的租金增长率在其后两年都呈负增长。2020年，美国租金增长率也已转入负值，因此，不排除未来1-2年内租金水平仍将承压，并可能对REITs的业绩造成不良影响。

此外，疫情带来的零售业线上化及远程办公等趋势是否会长期持续，并将对零售、办公、住宅等各行业地产造成多大的中长期影响，也都将等待经济重新开放、最初的“反弹”阶段过去之后才能够明晰。

 

参考资料：

https://www.reit.com/news/blog/market-commentary/reits-weekly-gains-continue-for-fifth-week

https://www.reit.com/what-reit

https://www.reit.com/data-research/research/nareit-research/2021-reit-outlook-economy-commercial-real-estate

https://www.investopedia.com/articles/mortgages-real-estate/10/real-estate-investment-trust-reit.asp

https://www.wsj.com/articles/u-s-home-price-growth-accelerated-in-february-11619528430?page=1