据日经社报道，中国正准备推出首个真正的房地产投资信托基金，以开拓中国庞大的投资市场，为公路和其他基础设施项目融资。

随着地方政府和国有企业与不断增加的债务负担作斗争，中国政府正在寻求从机构和个人投资者那里筹集资金，并打算将资金用于基础设施。该计划旨在帮助负债累累的地方政府和国营企业恢复财政健康。

中国政府希望扩大基础设施房地产投资信托基金市场，使其规模达到5万亿元人民币，但没有足够的基础设施项目承诺为投资者提供稳定和有吸引力的回报。

中国证监会已经指定了五个项目来测试其房地产投资信托计划，包括北京的一个巨大的垃圾焚烧炉，广东省的一条高速公路和深圳的一个污水处理厂。

中国证监会的一位高级官员最近在一次讲座中说，还将为房地产投资信托计划试点指定九个项目，包括配送中心、铁路和工业园区项目。

一些主要面向机构投资者的准房地产投资信托基金在中国已经存在了一段时间，尽管它们不符合国际公认的房地产投资信托基金形式，即信托基金拥有资产的全部所有权并向公众出售股权单位。

中国现在正在推出全国第一个真正的房地产投资信托基金，个人投资者也可以买入。上海证券交易所正在制定房地产投资信托基金的交易规则，如交易首日的价格限制。首批基础设施房地产投资信托可能在今年年底前上市。

在上海和深圳市场，已有超过50个候选的首次房地产投资信托产品。

通常情况下，房地产投资信托基金拥有产生收入的商业物业，如办公楼、房屋和配送中心，这些物业承诺有稳定的收入流。但北京雄心勃勃的房地产投资信托基金项目将专注于基础设施，原因有几个。

首先，像北京和上海这样的中国大城市的高房价意味着很难在城市房地产投资中获得有吸引力的回报。与美国和日本的房地产市场相比，中国房地产市场的流动性相对较低，这是可能阻碍房地产投资信托基金投资增长的另一个因素。

房地产投资信托计划的主要目标是帮助地方政府为基础设施投资筹集资金。

在中国，地方政府、地方政府融资工具和国有企业一直在基础设施建设中发挥主导作用。地方政府融资工具和国有企业在地方政府默许的贷款担保下筹集资金。但是，通过这种方式为基础设施投资筹集资金变得越来越困难。政府显然需要从广泛的投资者那里筹集资金，为基础设施项目融资。

中诚信国际信用评级集团分析师王元辉表示，2019年底，地方政府融资平台和国有企业资产负债表上的债务（可视为隐性的地方政府借款）达到43万亿元至45万亿元，2020年肯定还会增长。

根据政府的数据，截至2月底，地方政府官方债务达到26万亿元，比2019年底增长超过20%。

由于疫情进一步膨胀了地方政府的负债，官方和隐性的地方政府债务总额可能已经超过了70万亿元。

中国债务问题的一个迹象是，过去一年左右，一系列高额公司债券违约。到2020年，中国公司拖欠违约的债券总额超过1870亿元人民币，创历史新高，国有企业承担的债务违约总额超过950亿元人民币。

河南省永城煤电控股集团和辽宁省华晨汽车集团等大型地方公司的债务违约成为头条新闻，在投资者群体中引起了震动。

这一趋势一直持续到2021年。在今年前三个月，中国企业拖欠了高达740亿元的债务，其中国有企业占480亿元。

房地产投资信托计划也反映了政府在2022年二十大之前为减少金融风险所做的努力，预计这次大会将撼动中国政治的最高层级。

国务院参事徐宪平最近表示，超过130万亿元的基础设施投资中，有4%可以打包成房地产投资信托基金。这意味着房地产投资信托可能成为一个5万亿元的市场。

但是有一些问题可能会阻碍市场的扩张。

其一是缺乏具有高额和稳定经营现金流的基础资产。在中国，盈利能力很少成为基础设施投资的考虑因素。许多项目实际上是亏损的。

在运营北京和上海之间高速铁路的公司，2020年的利润暴跌了70%。暴跌的主要原因是疫情，但该公司也被其无法控制的沉重成本所困扰，包括政府附属企业提供的服务费用。

对基础设施房地产投资信托项目的另一个担忧是管理层可能容易受到政治影响。房地产投资信托可能被迫以不合理的高价从地方政府和国有企业购买基础设施。由于政府的压力，他们也可能发现很难提高其资产的价格。

中国政府计划在未来向海外投资者开放基础设施房地产投资信托基金市场，将其与香港市场挂钩。但扩大房地产投资信托基金市场需要克服一些艰难的挑战。