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普京如何成功吹起了房地产泡沫

过去三年,俄罗斯最大城市的房价上涨了 172%,经济学人的文章分析了原因。

在俄罗斯,抵押贷款曾经很难推销。

几十年来,苏联一直谴责信贷是一种难以承受的负担,这种宣传产生了效果。即使在共产主义结束后,俄罗斯人仍然将抵押贷款称为“债务奴隶制”,他们更愿意存钱直到有能力直接购买房屋。

俄罗斯总统普京花了20年的时间试图说服他的公民改变看法。2003年,在他第一任期内,他解释说抵押贷款可以帮助解决俄罗斯人面临的“住房问题”。

他的呼吁无人理睬。

但是现在他取得了更大的成功,归功于国家主义的大肆推行,以及对邻国的入侵。在过去的几年里,由于国家为购买新房的购房者提供慷慨的补贴计划,俄罗斯抵押贷款的数量激增。

然而,普京可能得到了超出他预期的回报。国家的补贴狂潮点燃了超热的房地产市场,导致房价飙升。因此,克里姆林宫发现自己要承担一笔巨大且快速增长的账单。

2020年,当俄罗斯被新冠疫情困扰时,政府官员增加了对购买新建房产者的补贴,以提振经济。起初,银行向抵押贷款申请人提供约6%的优惠利率,比市场利率低约两个百分点,差额由国家补贴。此前仅适用于家庭的类似折扣,后来也提供给工人和迁往北极、西伯利亚和被占领的乌克兰等地的人们。

然而,直到俄罗斯经济进入战备状态,抵押贷款量才开始真正上升。去年,银行发放了价值7.7万亿卢布(880亿美元,占GDP的4%)的抵押贷款,高于2020年的4.3万亿卢布。其中大部分都得到了补贴的支持。

这反映出俄罗斯人缺乏投资机会:制裁对股市造成压力,货币管制使得资金难以转移到国外。2023年中期通货膨胀卷土重来,也起到了作用——不仅促使俄罗斯人把钱投入实体产业。当俄罗斯中央银行开始提高利率时,抵押计划的吸引力就增加了。

当俄罗斯央行将基准利率上调至16%时,政府将优惠利率保持在较低水平,仅上调至8%。6月,政府利率与抵押贷款市场利率之间的差距超过10个百分点。

因此,克里姆林宫承担了巨额费用。财政部已经为计划花费了近5000亿卢布。如果像大多数分析师预计的那样,俄罗斯央行在7月26日将利率提高到18%,成本可能会很快攀升。

补贴贷款的激增也造成了房地产泡沫。去年,新建住房面积达1.1亿平方米,而自共产主义终结以来,年均新建住房面积仅为5900万平方米。

与此同时,房价飞涨。莫斯科城市经济研究所预计,2020年至2023年间,大城市房价将上涨172%。俄罗斯央行行长艾尔维拉·纳比乌琳娜对此感到担忧。她将住房市场“过热”归咎于政府的补贴,并表示如果克里姆林宫不减少补贴,将带来“通胀风险”。

在中央银行和财政部的压力下,克里姆林宫已经开始采取行动。12月,政府将贷款的最低存款要求从20%提高到了30%。本月早些时候,政府终止了最受欢迎的针对新建房屋购买者的计划。据官方媒体援引一位分析师的话称,下半年新抵押贷款的数量可能会下降约50%。

俄罗斯建筑业将因此遭受重创。银行也将受到波及,因为抵押贷款组合的快速增长曾为银行带来创纪录的利润。不过,目前来看,房地产市场似乎能够避免崩溃。

维也纳国际经济研究所的瓦西里·阿斯特罗夫表示,房价出现大幅下跌的可能性不大,更可能出现的状况是“减速甚至停滞”。俄罗斯的战争经济让今年工资增长迅猛,即使面对利率上升和国家支持减少,也可能继续维持强劲的房地产市场。

到目前为止,到目前为止,俄罗斯经济的表现令怀疑者大吃一惊,俄罗斯人似乎愿意再赌博一把。