过去三年，俄罗斯最大城市的房价上涨了 172%，经济学人的文章分析了原因。

在俄罗斯，抵押贷款曾经很难推销。

几十年来，苏联一直谴责信贷是一种难以承受的负担，这种宣传产生了效果。即使在共产主义结束后，俄罗斯人仍然将抵押贷款称为“债务奴隶制”，他们更愿意存钱直到有能力直接购买房屋。

俄罗斯总统普京花了20年的时间试图说服他的公民改变看法。2003年，在他第一任期内，他解释说抵押贷款可以帮助解决俄罗斯人面临的“住房问题”。

他的呼吁无人理睬。

但是现在他取得了更大的成功，归功于国家主义的大肆推行，以及对邻国的入侵。在过去的几年里，由于国家为购买新房的购房者提供慷慨的补贴计划，俄罗斯抵押贷款的数量激增。

然而，普京可能得到了超出他预期的回报。国家的补贴狂潮点燃了超热的房地产市场，导致房价飙升。因此，克里姆林宫发现自己要承担一笔巨大且快速增长的账单。

2020年，当俄罗斯被新冠疫情困扰时，政府官员增加了对购买新建房产者的补贴，以提振经济。起初，银行向抵押贷款申请人提供约6%的优惠利率，比市场利率低约两个百分点，差额由国家补贴。此前仅适用于家庭的类似折扣，后来也提供给工人和迁往北极、西伯利亚和被占领的乌克兰等地的人们。

然而，直到俄罗斯经济进入战备状态，抵押贷款量才开始真正上升。去年，银行发放了价值7.7万亿卢布（880亿美元，占GDP的4%）的抵押贷款，高于2020年的4.3万亿卢布。其中大部分都得到了补贴的支持。

这反映出俄罗斯人缺乏投资机会：制裁对股市造成压力，货币管制使得资金难以转移到国外。2023年中期通货膨胀卷土重来，也起到了作用——不仅促使俄罗斯人把钱投入实体产业。当俄罗斯中央银行开始提高利率时，抵押计划的吸引力就增加了。

当俄罗斯央行将基准利率上调至16%时，政府将优惠利率保持在较低水平，仅上调至8%。6月，政府利率与抵押贷款市场利率之间的差距超过10个百分点。

因此，克里姆林宫承担了巨额费用。财政部已经为计划花费了近5000亿卢布。如果像大多数分析师预计的那样，俄罗斯央行在7月26日将利率提高到18%，成本可能会很快攀升。

补贴贷款的激增也造成了房地产泡沫。去年，新建住房面积达1.1亿平方米，而自共产主义终结以来，年均新建住房面积仅为5900万平方米。

与此同时，房价飞涨。莫斯科城市经济研究所预计，2020年至2023年间，大城市房价将上涨172%。俄罗斯央行行长艾尔维拉·纳比乌琳娜对此感到担忧。她将住房市场“过热”归咎于政府的补贴，并表示如果克里姆林宫不减少补贴，将带来“通胀风险”。

在中央银行和财政部的压力下，克里姆林宫已经开始采取行动。12月，政府将贷款的最低存款要求从20%提高到了30%。本月早些时候，政府终止了最受欢迎的针对新建房屋购买者的计划。据官方媒体援引一位分析师的话称，下半年新抵押贷款的数量可能会下降约50%。

俄罗斯建筑业将因此遭受重创。银行也将受到波及，因为抵押贷款组合的快速增长曾为银行带来创纪录的利润。不过，目前来看，房地产市场似乎能够避免崩溃。

维也纳国际经济研究所的瓦西里·阿斯特罗夫表示，房价出现大幅下跌的可能性不大，更可能出现的状况是“减速甚至停滞”。俄罗斯的战争经济让今年工资增长迅猛，即使面对利率上升和国家支持减少，也可能继续维持强劲的房地产市场。

到目前为止，到目前为止，俄罗斯经济的表现令怀疑者大吃一惊，俄罗斯人似乎愿意再赌博一把。