路透报道了恒大走到今天这个地步幕后的一些故事。

起初，许家印遵循一个简单的公式：借钱买地。在房屋建成之前出售，用现金支付贷款人，为下一个房地产项目融资。

从 20 世纪 90 年代中期开始的二十年间，随着中国房价的飙升，这种方式获得了巨大的利润。这让许家印这个来自农村的前钢铁行业雇员变成了中国首富。他的公司中国恒大集团因此成为一个庞大的房地产帝国。

但随着恒大的债务越来越多，公司采取了更多非正统的策略来获取资金。

据一名前员工和路透社查阅的一份公司文件显示，到2016年，至少有一家恒大子公司鼓励员工购买集团财富管理部门的金融产品，这有助于为房地产开发提供资金。

这名前员工说，有些人被要求将多达一半的工资用于购买此类产品。

路透社发现，在 2021 年公司在数千亿美元债务的重压下濒临混乱崩溃之前，向员工募集资金只是公司采取的一系列不寻常做法之一。这篇关于许家印和恒大兴衰的报道，基于对 20 多位曾与这位富豪共事或在其公司工作过的人的采访。

许家印是一位雄心勃勃的商人，他对员工要求苛刻，对债权人魅力十足，有时还自我放纵。据四名前员工和一名熟悉该公司的人士称，他有一个女性私人助理团队，其中至少有一些人主要是因为容貌。

据分析师估计，自 2021 年年中以来，占中国房屋销售额 40% 的公司已经违约。房屋尚未完工。供应商没有得到付款。数以百万计的中国人将积蓄投入了与房地产挂钩的理财产品，其中一些人可能血本无归。

美国J Capital Research公司的执行总裁安妮·史蒂文森·杨说：”恒大的房产是作为投机性投资出售的，而不是作为居住地出售的。人们购买这些股票是因为他们认为这些股票会升值，因此很明显，只要人们继续购买，信心游戏就会发挥作用”。

但是公众信心正在枯竭。最近几周，另一家大型开发商碧桂园未能偿还两笔美元债券，并试图推迟偿还一笔私人在岸债券，中国房地产市场再次受到冲击。

恒大的问题并未缓解。

这家陷入困境的开发商已就离岸债务提出了重组条款，并在最近寻求美国法院批准。恒大表示提出的重组计划将减轻其海外债务，帮助公司恢复运营。

周日，恒大公布今年上半年亏损330亿元（45.3亿美元），而去年同期亏损664亿元。恒大在停牌 17 个月后于周一复牌，股价下跌 79%，市值缩水 22 亿美元。

对于 64 岁的许家印来说，公司衰落毁掉了他数百亿美元的个人净资产，他不得不疯狂出售公司资产以帮助偿还债务。公司还面临着法律诉讼： 恒大称，截至 6 月，公司面临 2200 多起诉讼，潜在债务总额约为 5,350 亿元人民币（合 734.0 亿美元）。

中国房地产行业不断恶化的债务危机，给政策制定者带来了巨大挑战，而中国经济已经因国内外需求疲软而陷入困境。中国第二季度的经济产出增长乏力。

对危机蔓延至中国金融业和整体经济的担忧，正在拖累全球市场。

发家

根据自传，许家印在河南省的一个农村由祖母抚养长大。

他于 1996 年创立恒大，当时中国正在改变国家提供住房的制度，并迅速实现城市化。当时，约三分之一的中国人居住在城市。现在，约有三分之二的人居住在城市。

地方政府有动力支持恒大这样的公司开发住房。20 世纪 90 年代中期，北京大幅提高了税收中的中央政府比例。地方政府的税收份额缩小了，但提供服务的责任却没有相应减少。

为了充实金库，地方政府向开发商出售土地以增加收入。

许家印利用了这一需求。据传记中称，1996 年，他以 500 万元的价格购买了第一个开发项目所需的土地，借贷了一半以上的资金。据恒大网站报道，次年他以 8000 万元的价格卖出了第一个项目。

到 2009 年，恒大已扩展到 20 多个城市。

2009 年，许家印将恒大的股票在香港上市，筹集了相当于 7.29 亿美元的资金。这笔交易使当时拥有公司约三分之二股份的许家印，身价达到数十亿美元。

到 2013 年，许家印的身价一路飙升。他当选为中国政协全国委员会常务委员会委员。这一年，公司三年前收购控制权的广州恒大足球队，赢得了亚洲足球顶级俱乐部赛事的冠军。

据三位知情人士透露，在香港时，他与香港的地产大亨们混在一起，与他们打牌并达成投资交易。熟悉公司的人说，许家印在香港精英会员制的皇朝会用餐，品尝燕窝和鱼翅等中国美食。

一位曾为许家印工作过的人士说，在经济繁荣时期，许家印在恒大广州办事处的会所招待商人时，至少有两次扔钞票为乐，并看着他的女助理从地板上捡起钞票。

自上而下

即使恒大扩张到如此地步，许家印仍在各个层面深度参与。

一位曾在恒大某地区办事处工作的前员工说，所有的土地收购都要经过他的批准。路透社采访的两位人士说，许家印还帮助制作广告标语。据曾经为他工作的人说，他对字体和字号都很挑剔。

据曾经为许家印工作的人和熟悉公司的人说，许家印要求对轻微违规行为进行罚款，包括对穿着不合适。

“一切都是自上而下的。没有人质疑，”一位前员工说。

2020 年 4 月，许家印参加公司篮球比赛的视频，被上传到网上，反映了公司的企业文化。在许家印多次投篮时，对方球员只是装着在打球。

对于那些接受这一切的人来说，好处显而易见：薪水丰厚。根据就业数据网站Maimai.cn的数据，2018年恒大的平均月薪为15666元（2149.38美元）。官方数据显示，这大约是房地产行业月平均工资的三倍。

一名前员工和熟悉恒大的人士说，恒大资金部的一些员工，因从银行或其他贷款机构拿到贷款而得到丰厚的奖金。团队的收入最高可达借款金额的1%。

这位前员工说，奖金随后在团队中分配。

理财卖给员工

2016 年，随着中国房地产价格的一路走高，恒大超过竞争对手，成为全国销售额第一。公司的土地储备达到3.12亿平方米，比两年前翻了一番。

恒大2017年的股价高达30港元，是2009年首次公开招股价的7倍多。许家印成为亚洲首富，据《福布斯》杂志报道，许家印当时的身家估计高达数百亿美元。

恒大在大举拿地的同时，也在想方设法融资。在当时的互联网部门恒腾网络（HengTen Networks），公司鼓励一些员工自掏腰包购买集团的理财产品。

路透社查阅的 2016 年 5 月的文件，列出了十多名被认定未完成恒大理财产品购买配额的员工。文件上的一份手写说明将情况描述为 “严重”，并称如果这十几个人没有达到配额，奖金将被削减。

这位曾在恒腾工作过的前员工说，管理层确实因此削减了一些奖金。他说，购买金融产品的指标在恒大很普遍，如果员工没有完成配额，就会受到惩罚。

恒大在最近提交的一份股票交易文件中称，长期以来，恒大通过销售理财产品筹集了约921亿元人民币（约合126.4亿美元）的资金，截至2022年底，此类产品尚未支付的本息约为340亿元人民币（约合46.6亿美元）。

两位业内人士表示，虽然中国开发商通过销售理财产品为房地产项目筹集资金的做法很常见，但将员工奖金与购买此类产品挂钩的做法并不常见。

在此期间，公司债务一直在增长。就在此时，政府开始公开对房地产行业的借贷规模表示担忧。

多年来，当投资者和记者就高杠杆项目提出质疑时，许家印回应称，恒大的高营业额和资产价值足以偿还债务。

他还会公开向执政的共产党致敬。

“没有国家改革开放的好政策，就没有恒大的今天，”许家印 2018 年在中华慈善奖颁奖典礼上发表演讲时说。

许家印还拓展了从整形外科到人寿保险的其他业务，继续投资新的企业。到 2019 年，他开始进军电动汽车领域。

崩溃之路

2020 年初，许家印公开重申了 “大幅降低 “公司债务的承诺。但是，要维持恒大的运营却变得更加困难。

中国政府现在实施了严格的新规定，旨在限制高杠杆开发商的融资。到 2021 年，中国房地产销售开始下滑，政府的打压导致了一系列开发商违约，许多开发商倒闭。

据知情人士称，在 2020 年的一次员工月度会议上，许家印对一些日本锦鲤的死亡感到遗憾，说这些死亡预示着厄运。

由于银行和投资者对向房地产开发商贷款变得更加谨慎，恒大开始找其他成本更高的资金来源。

据路透社 2020 年报道，公司获得资金的一个渠道是所谓的信托公司。信托公司被称为 “影子银行”，因为它们的运作不受商业银行许多规则的约束，热衷于利用急需信贷的行业的需求，收取远高于受严格监管的银行的利率。

随着 2020 年和 2021 年信贷紧缩加剧，恒大在出售人民币债券时遇到了困难，人们担心这些债券的信用度。恒大财务团队的一名前员工和一名熟悉公司融资安排的人士说，公司会使用自有资金通过特殊目的载体，购买这些债券。

知情人士表示，这些工具随后以更高的收益率(即利息支付)出售债券，投资者会认为这与风险相称。

这位前财务团队员工说，有时这些债券的实际利息高达 18%，而在公开市场上，实际利息为 6%。此人说：”他们为融资付出的实际代价正在吞噬利润。”

一个独立董事委员会称，恒大还挪用了由上市的房地产服务部门担保的贷款，用于支付恒大的运营和财务需求。在银行于 2021 年扣押了恒大地产服务部门持有的 134 亿元人民币（18.4 亿美元）存款后，这个委员会对此事进行了调查。

去年，三名高管在初步调查中被指参与挪用贷款后下台。

J Capital Research的史蒂文森·杨（Stevenson-Yang）说：”恒大有一种特别牛仔的心态。”

许家印和公司都没有回应恒大是否使用特殊目的公司购买和转售债券，或挪用贷款的问题。公司表示，正在与房地产服务子公司商谈还款计划，并已采取措施解决潜在的内部控制薄弱环节。

到 2021 年，恒大的负债总额已达 3000 亿美元。这家资金紧张的公司，难以支付供应商和竣工房屋方面，房地产收入急剧下降。

恒大还未能按时向其金融产品的散户投资者支付款项，引发了全国各地的抗议活动。2021 年 9 月，约 100 名心怀不满的投资者挤进恒大深圳办公室，要求还款，现场一片混乱。

几天后，许家印在给员工的一封信中说，他相信公司会 “走出最黑暗的时刻”。

恒大随后报告称，2021 年和 2022 年合计亏损 810 亿美元。去年 3 月，恒大在香港上市的股票暂停交易。许家印减持了公司股份，根据《福布斯》的估算，他的个人财产价值已不足2019年巅峰时期360亿美元的十分之一。

恒大正在寻求债权人和法院批准其海外债务重组计划。债权人将于9月下旬举行会议，对计划进行投票表决，可能会让债权人收回四分之一的欠款。

许家印在今年 1 月写给员工的一封信中，将 2023 年描述为 “关键的一年”，并承诺将向债权人偿还债务并交付项目。

不过，这一年对他来说开局并不顺利。

债权人从他手中收走的一栋香港豪宅在 3 月份被出售，估计价值约为 1.12 亿美元。