美国抵押贷款利率已飙升至 7% 以上的 20 年新高，而且还将进一步上升。但新建住宅的买家却能享受较低的抵押贷款利率，因为房屋建筑商会提供优惠，据市场观察。

约翰·伯恩斯房地产咨询公司首席执行官约翰·伯恩斯本周在 LinkedIn 上写道，事实上，一些新建住宅的买家获得的抵押贷款利率低于 6%。

伯恩斯说：”这是因为，大多数大型住宅建筑商都将售房收入的 4%-6% ，用于帮助购房者永久性地降低抵押贷款利率。”

伯恩斯解释说，他们之所以有能力这样做，是因为其利润率在过去几年中有所上升，而且木材价格下降也有助于降低建筑成本。

伯恩斯说：”返还 4%-6% 的价格以保持强劲的销售对他们来说是明智之举。”

这是新房销售高于旧房销售的关键原因之一。现有住房销售处于六个月以来的最低点，因为很少有房主会把他们的房子挂牌出售。与前几年同期相比，7月份挂牌上市的单户住宅数量为1980年代以来的最低水平。

根据伯恩斯的研究，在美国最大的市场中，只有 12% 的市场新房销售放缓。

许多有抱负的房主都依靠抵押贷款购房，而每一次利率的升降都会增加或减少数百美元的借贷成本。利率也会影响购房者的购买力。

购买降息（Buydowns）可以是永久性的，也可以是临时性的。

“Buydowns” 是一个金融术语，通常用于描述一种抵押贷款的安排，其中贷款接收者或第三方（例如房屋开发商或卖家）支付一定的费用以降低贷款的初始利率。这通常是为了使贷款更加吸引人或使更多购房者有资格获得贷款。

永久性购买降息（Permanent Buydown）：在贷款期限内，利率会永久地降低。

临时性购买降息（Temporary Buydown）：只在贷款的最初几年或几个月内提供降低的利率。在这段时间结束后，利率将升高到预先约定的水平。临时性购买降息通常用于吸引购房者，或帮助那些预计将来收入会增加但当前可能难以负担高利率贷款的人。

通过这样的安排，购买者在贷款的早期阶段可能会有更低的月供，但这通常意味着他们需要预支付一定的费用。

例如，3-2-1临时利率购买降息等按揭产品，在还款的头几年提供较低的利率，之后利率将永久重置为较高的市场利率。

3-2-1临时利率购买降息的工作原理是这样的：当卖方或建筑商预先支付一定金额以购买较低的利率时，利率就会从目前的约 7% 降至付款期开始时的 4%。一年后，利率升至 5%，第二年升至 6%，然后再升至 7%。

或者，卖方可以提供2-1临时利率购买降息，有两个调整期：一开始是 5%，一年后是 6%，然后是 7%或市场利率。

一般来说，这些利率下调是由购房者支付的，他们会预留一部分首付款，或者卖房者或房屋建筑商可以将其作为一种谈判策略。

由于 30 年期利率徘徊在 7.25% 左右，每月预算为 3000 美元的房主如今只能买得起 42.9 万美元的房子。如果他们在去年同期买房，他们的利率平均约为 5.5%，就能以同样的预算买到 50 万美元的房子。

这些数据假定购房者首付 20%，使用 30 年期抵押贷款，支付 1.25% 的房产税率、0.5% 的房主保险费率，并且没有房主协会费用。

D.R. Horton 和 Lennar 等建筑商，一直依靠购买降息来为购房者提供较低的 30 年期抵押贷款利率。根据这两家公司最近在财报电话会议上的最新消息，到目前为止，他们已经取得了成功，对购房者来说是有效的激励措施。