随着中国经济复苏令人失望,企业希望减少租金支出,中国最高档写字楼的空置率正在上升,据日经报道。
企业削减成本是应对艰难时期的明智反应,但这有可能使房地产业情况变得更糟。
Soho中国是一家在香港上市的公司,在北京和上海都拥有写字楼,公司周五在报告上半年利润下降93%至1361万元人民币(189万美元)时说:”第二季度的企业活动又开始降温了。租金和出租率将持续承压”。
根据英国房地产服务公司第一太平戴维斯(Savills)的数据,在截至 6 月的一个季度里,上海甲级写字楼终止租约的租户数量超过了签订租约的数量,自 2015 年以来首次出现这种情况。
据第一太平戴维斯统计,北京甲级写字楼空置率连续第三个季度上升,截至 6 月底,空置面积达 13,461 平方米,创 2015 年以来新高。
拥有一家食品饮料进口企业的黄立北(音)说,房东六年来首次试图提高租金,于是他于今年二月将办公室搬出了上海高档的徐家汇地区。由于需求低迷和人民币贬值打击了业务,他选择了几公里外的一个地点,租金便宜了16%,每月50,400元人民币。
黄说:”租金是我们现在能削减的为数不多的开销之一。”
总部位于美国达拉斯市的房地产服务和投资公司,世邦魏理仕在 8 月 8 日的一份报告中称,”在需求持续低迷的情况下,中国大陆一线城市的租金将进一步下降。”
世邦魏理仕今年1月曾预测,随着中国经济在COVID-19限制放宽后复苏,办公空间的需求将 “稳健 “增长。
世邦魏理仕研究人员表示:”由于中国经济复苏速度低于预期,许多租户在签订新租约之前都采取了观望态度。”
世邦魏理仕估计,自2018年以来,中国一线城市的写字楼物业价值下降了15%至20%。
业主面临的挑战是,随着办公空间供应的增长,中国的企业租户正在削减成本。国家统计局周二发布报告称,今年前七个月,写字楼竣工面积比2022年增长22%,截至7月底达到1164万平方米。
国家统计局称,在同一时期,写字楼物业的销售量下降了18.3%,此类交易的收益下降了20.2%。截至 7 月底,仍有超过 4760 万平方米的办公面积未售出,同比增长 21.9%。
在香港上市的越秀房地产投资信托基金副首席执行官区海晶说,随着市场上出现新的供应,对写字楼租户的竞争也在加剧。越秀房地产投资信托基金的回应是缩短租期,以吸引更多业务。
尽管如此,这个公司上半年的写字楼租金收入仍比去年同期下降了 4%,降至 6.123 亿元人民币。越秀集团在武汉面临着特别严峻的形势,据公司称,武汉的 “市场供应量巨大”,空置率很高。越秀旗下的武汉越秀财富中心租金收入同比下降 19.2%,出租率下降 8.4 个百分点至 61.6%。
第一太平戴维斯驻上海的中国研究主管詹姆斯·麦克唐纳说,在中国主要城市中,深圳和广州的情况相对较好,这两个城市是高科技和制造业公司的中心。他说,这些地方的业主提前锁定了更多的租约。
与此同时,国内外投资者都在与办公楼物业保持距离。根据MSCI Real Assets的数据,第二季度,企业对中国办公楼的投资总额为19亿美元,是2018年第四季度以来的最低值。
其中,17 亿美元来自国内投资者,2 亿美元来自亚太其他地区。MSCI 表示,除去购买自用楼宇的公司,过去两年中没有涉及北美或欧洲机构投资者的写字楼交易。
MSCI亚洲实物资产研究主管本杰明·周(音)说:”随着中国GDP增长数据低于预期,行业前景也变得暗淡。流动性大幅减少,不仅是跨境投资者,甚至国内投资者也纷纷撤出。”
周说,国内商业地产投资者正把重点放在物流、生命科学和多户建筑上,而不是写字楼上。
MSCI表示,上半年,中国写字楼投资额为63亿美元,为2018年下半年以来最低。数据显示,今年上半年,包括写字楼、工业、零售、酒店、公寓和养老地产在内的整体商业地产交易量比去年同期下降了37%,降至142亿美元。