《经济学人》杂志报道，，韩国房产市场正濒临崩溃，在整个发达国家中情况也属于最严重的。此外，其奇怪的租房制度也起到了推波助澜的作用。

33岁的金明洙（Kim Myung-soo）说：“2021年买房子，可能是我一生中最大的遗憾之一。”

他在位于首尔东部蚕室区的房子，目前已经贬值了大约40万美元。

他的妻子孕期已经有33周，金明洙却不知道自己如何才能偿还房产按揭贷款。他曾计划等房价涨起来之后，再出售房产以偿还贷款。

忧虑的金明洙并不孤单。在整个发达国家世界，房地产市场看起来很不稳定，但很少有国家像韩国的情况这么糟糕。仅在去年12月，韩国的房价就下降了2%，这是自2003年有官方数据以来，最大的月度降幅。

对于建造在首尔的公寓来说，这种下滑尤为残酷：自2021年10月的峰值以来，房价已经下降了24%。

韩国的房地产市场现状，让人看到了其他国家可能出现的情况。韩国银行（BOK，韩国的中央银行）在2021年8月开始加息，比美联储早七个月，比欧洲央行早了接近一年。此前，央行官员在1月份（译注13日，加息0.25%），再次提高了利率。韩国的基准利率目前为3.5%，创下了14年来的新高。

宏观经济正在感受到这种压力。

2022年第四季度，私人消费下降了0.4%。而1月份韩国的出口同比下降了17%，也难以从这一打击中走出来。电子产品销售的超级繁荣时代结束，半导体订单的大幅下降使韩国的明星企业受到打击。经济的不景气，只会加重对房价的拖累。

还存在其他的经济压力来源。2021年，韩国家庭债务达到可支配收入的206%，甚至远高于喜欢抵押贷款的英国人的148%。韩国约有60%的住房贷款属于浮动利率类别，与美国正相反，美国的大部分贷款是固定利率的。

因此，当利率上升时，家庭财务状况会受到更大的挤压。其危险在于：像金明洙这样的买家变成了迫不得已的卖家。金明洙说自己将不惜一切代价避免这种情况发生，这就意味着房价的下滑变成了崩溃。

这种风险因韩国怪异的房屋租赁体制（译注：“传贳”制）而加剧。许多韩国租户向房东一次性支付巨额款项，通常是房产总价值的60-80%，两年后房东如数归还这笔押金。但在这期间，房东可以按照自己的意愿投资这笔现金，并保留投资收益。

这种非常特别的租房制度，是韩国快速工业化时期的遗留物，因为当时抵押贷款较难获得。

在经济不景气时，一些房东被迫出售房屋以偿还即将搬离的租户。因为他们投资了高风险的资产，包括更多的房产，并失去了租客抵押的这笔钱（即：传贳）。关于突然违约和“别墅大王”（拥有几十套出租房产的业主）忽然消失的故事层出不穷。

韩国还凸显了高昂的家庭债务和资产价格是如何制约货币政策的：对于韩国住房市场的脆弱性以及对家庭收入的打击，是否会阻止韩国央行进一步提高利率，人们意见不一。

研究公司Oxford Economics认为韩国央行将继续加息。野村集团则预计韩国央行将在5月扭转方向，并在今年年底前将基准利率降至2%。

大多数发达国家没有像韩国那样面临着很高的风险。但包括澳大利亚、加拿大、荷兰、挪威和瑞典在内的一些国家，都有同样的家庭高负债和房地产价格上涨的问题。

所有这些国家都在韩国之后开始加息，而且在压力传导之前还有更远的路要走。这些国家将面临一个坎坷的旅程。