据巴伦周刊报道，不断上升的利率和经济的不确定性减缓了房地产市场的发展，但并不是只有潜在的买家在观望。
近几个月来，租金上涨放缓，2023年将进一步降温。原因在于供求关系，对租房者、投资者和通货膨胀都有影响。
在疫情暴发的早些时候，由于新租约计入了房价的快速上涨，租金飙升。在疫情暴发前的四年里，Zillow衡量典型租金价格同比增长的指标平均约为4%，但今年大幅上涨，在2022年2月达到略高于17%的峰值。
自那以后，租金涨幅一直在放缓，2022年11月（即Zillow观察租金指数数据可用的最近一个月）的价格比一年前上涨了8.4%。根据房地产市场经济学家和预测，2023年可能会进一步放缓。
房地美（Freddie Mac）经济学家在12月的多户家庭展望报告中提到：“到2022年中期，租金的增长非常显著。然而，在接近2022年底时，我们认为市场已经达到了一个拐点。”
这家政府资助的企业预计，2023年租金将增长3.9%。
经济学家援引人口普查数据，表示其中一个因素是家庭组成放缓。他们写道，对经济健康的信心下降导致组建家庭的数量减少。如果消费者对经济前景的预期不佳，那么搬家的决定就会减弱。
房地产投资者活动的变化也可能产生影响。CoreLogic的经济学家莫莉·博塞尔（Molly Boesel）表示：“在过去几年里，我们看到投资者的购房数量有所增加。”
博塞尔领导着这家房地产分析公司的独栋房屋租金指数报告。这些投资者购买的房屋中，大部分已被放回市场出租。
Zillow高级经济学家奥尔夫·迪文盖（Orphe Divounguy）说：“随着房价降温，房地产投资者可能会越来越多地选择成为房东。如果房地产市场的价格真的迅速上涨，那么把房子放到市场上出售的动机就会增加。如果房价有所下降，他们可能会倾向于租房。随着建筑商完成施工，新的多户住房存量上线，也将增加租赁供应。”
CoreLogic的博塞尔说：“供应的增加应该有助于使租金涨幅回落到更接近平均水平，这对租房者来说是个好消息。”
它最终还可能进一步冷却通货膨胀。虽然最近几个月租金要价大幅下降，但以消费者物价指数（CPI）衡量的租金仍在相对较快地上涨。这一滞后是由于CPI衡量新租赁和现有租赁的方式，后者可能需要12至18个月才能适应租赁市场状况的变化。
根据1月初公布的会议纪要，美联储官员在12月份的联邦公开市场委员会（FOMC）会议上讨论了推迟加息的问题。
会议纪要称：“关于住房服务通胀，许多与会者指出，基于新租约的租金指标显示通胀放缓，这将在住房通胀指标上有所滞后。”
随着租金持续降温，并非所有市场都会受到同样的影响。根据房地美的展望，波士顿、明尼阿波利斯、纳什维尔和华盛顿2023年的租金预计增长最少。
展望显示，俄克拉荷马城、佛罗里达州的杰克逊维尔、坦帕和得克萨斯州的休斯敦等地的租金预计将增长最多。
租金价格的前景，是Raymond James分析师巴克·霍恩（Buck Horne）对多户型房地产投资信托（REITs）持谨慎态度的原因之一。霍恩表示：“似乎许多运营商，仍指望这种异常强劲的租金增长水平能无限期地持续下去。
这位分析师对多户型房地产投资信托基金Equity Residential EQR、Essex Property Trust和Mid-America Apartment Communities等进行了市场表现评级，预计未来12个月这些基金的表现将与标准普尔500指数保持一致。
FactSet预测预计，2023财年，这些基金的运营资金将分别增长7.1%、5.3%和9.3%。运营资金是衡量房地产投资信托基金运营业绩的常用指标，表明房地产投资信托基金的净收入。
霍恩说，宏观因素可能意味着变化即将到来。租金增长停滞或下降的风险，加上美联储可能继续收紧货币政策，意味着随着时间的推移，公寓估值可能会大幅重置。
霍恩表示，独栋出租房可能会为这个行业的投资者提供更好的选择。这位分析师给出了跑赢大盘的评级，这意味着这个行业预计将在12至18个月内跑赢标准普尔500指数。
独栋房屋租赁公司Invitation Homes和American Homes 4 Rent，都是最著名的上市独栋房屋租赁房地产投资信托基金。
根据FactSet的数据，这两家公司近期的运营未来基金市盈率均低于其长期平均水平。
根据FactSet的数据，在最近的季度收益中，Invitation Homes公布的运营资金为每股42美分，高于2021年的38美分。American Homes 4 Rent报告的运营资金为39美分，高于去年同期的35美分。
霍恩提到，由于抵押贷款利率仍然很高，对于那些因利率上升而被市场排挤的潜在买家来说，租一套独栋住宅是一个有吸引力的选择，其中许多人可能是千禧一代，他们已经过了合租年龄。
这使得单户公寓与预计将于今年上市的多户公寓有所不同。这位分析师表示：“相对于多户型公寓，单户式公寓的入住率应该会保持得非常好。”
在过去的12个月里，单户型和多户型房地产投资信托基金的股票都落后于标准普尔500指数。
FactSet估计，2023年的运营资金将增加，人们普遍认为，2023财年invite Homes的每股运营资金将增长8.4%，而American Homes 4 Rent的每股运营资金将增长9.1%。
