市场观察网的Bill Bischoff介绍了三种将房产转给成年子女的方法，以及税收方面的利弊。这三种方法包括：直接将房产赠与子女，以低价将房产卖给子女，或通过私人贷款的方式将房产卖给子女。请注意，以下讨论仅适用于美国的税法。

你有一个成年的孩子，在当今过热的卖方市场上，他很难买到房子。同时，你已经准备好放弃你目前的住所。也许是为了缩小住房规模或搬到退休社区。也许要搬到气候更温暖的地方，或者搬到税率更低的州。无论如何。你的财务状况很好，并不真的需要卖房的钱。那么请考虑一下这个想法，你既可以极端慷慨也可以很务实。

将房屋直接赠与儿女

假设你只是把你的房子送给你的成年孩子。如果你今年这样做，就会减少你的1206万美元的统一联邦赠与和遗产税豁免额度（unified federal gift and estate tax exemption）。要计算影响，将你要赠送的房屋的公平市场价格（FMV）减去年度联邦赠与税免征额，今年是1.6万美元。剩余的部分将减少你的统一联邦免税额的总额。

如果你结婚了，你的配偶另有单独的1206万美元的统一联邦免税额。如果你和你的配偶共同赠送房屋，你们每个人的统一联邦免税额都会减少。要计算影响，取房屋的FMV的一半减去1.6万美元的年度免税额。剩余的部分就会减少你的统一联邦豁免的金额。同理，你的配偶的单独免税额也是如此。

如果你的孩子结婚了，你把房子给了你的孩子以及他或她的配偶，你也可以以你孩子的配偶单独申请1.6万美元的年度免税额。

如果你预期房屋会继续升值（目前来看，这似乎是一个很好的赌注），那么通过赠与的方式把它从你的遗产中取出来是一个很好的遗产税规避策略。

警告：如果你打算继续住在那里，就不要把房子直接赠送给别人，直到走到人生的尽头。在这种情况下，预计国税局会认为，即使你向你的孩子支付了公平的市场租金，这幢房屋在你去世之日的全部FMV也必须包括在你的遗产中，用于计算联邦遗产税。（资料来源：《美国国土资源法》第2036条和《修订版》。IRC Sec. 2036和Rev. Rul. 70-155和78-409。）      

例子1：你和你的配偶拥有的房屋目前的FMV是75万美元。你慷慨地决定将这处房产共同赠予你心爱的未婚女儿。

在减去两个年度免税额后，就联邦赠与税而言，联合赠与的价值为71.8万美元（75万美元减去两个免税额的3.2万美元）。因此，你的1206万美元的统一联邦免税额减少了35.9万美元（71.8万美元的一半）。你的配偶的单独免税额也是如此。你和你的配偶都不欠任何联邦赠与税，因为这项赠与受到你的统一联邦免税额的保护。你和你的配偶用掉了你们各自的一些免税额，但你们仍有很多剩余。

至于你的女儿，她接管了你的房产的低税基（也就是你购买这处房产时的买价），这提高了她在最终出售房屋并获得收益时欠美国政府的几率。然而，如果她在这幢房子里住了至少两年，她将有资格享受25万美元的单人联邦房屋出售收益豁免额。

例子2：现在我们假设你的女儿已经结婚，你和你的配偶决定把房子共同赠送给你的女儿和她的配偶。

在减去四个年度免征额后，就联邦赠与税而言，联合赠与的价值为68.6万美元（75万美元减去四个免税额，等于6.4万美元）。因此，你的1206万美元的统一联邦免税额被减少了34.3万美元（68.6万美元的一半）。你的配偶的单独免税额也是如此。你和你的配偶都不欠任何联邦赠与税，因为这项赠与受到你的统一联邦免税额的保护。你和你的配偶用掉了你们各自的一些免税额，但你们仍有很多剩余。

至于你的女儿和她的配偶，他们接管了你这处房产上可能很低的税基，这就提高了他们在房屋最终被出售获得收益时欠美国政府的几率。然而，如果他们在这幢房子里住了至少两年，他们将有资格获得50万美元的联邦房屋出售收益豁免。这点很好!

警告：如果你在前几年做了大量的赠予，你可能已经用掉了你的1206万美元的统一联邦赠与和遗产税豁免的一部分。请向你的税务顾问咨询这个问题。

低价出售

假设你决定以低于FMV的价格将房子卖给你的孩子。就联邦税而言，你被认为是把FMV和低廉的销售价格之间的差额进行了捐赠。（资料来源：IRC Sec. 2512(b)。从税收角度看，这可能是好的，只要你了解所有相关人员的情况。）

例子3：你是未婚的，决定以25万美元的价格将你75万美元的住宅卖给你的未婚儿子。在国税局看来，这等于是你做了48.4万美元的赠与（75万美元的FMV减去25万美元的低廉出售价格，再减去1.6万美元的年度赠与税豁免）。这使你的1206万美元的统一联邦礼品和遗产税豁免额减少了48.4万美元。除非在不太可能的情况下，你已经通过早期的大量赠与用完了你的统一联邦免税额，否则你将不欠任何联邦赠与税。

廉价出售对你的联邦所得税有什么影响？好问题。要计算你的应税收益或损失，从25万美元的售价中减去房屋的税基。销售中任何损失都是不可减免的。如果你有收益，如果你符合所有的基本规则（很可能符合），它就有资格获得25万美元的单人联邦收益豁免。

你儿子的房屋税基将只有25万美元。因此，当他出售该房产时，可能会引发大笔收益。然而，如果他在那里居住至少两年，他将有资格获得自己的25万美元的联邦收益豁免。

一句话。这些税收结果是可以接受的，尽管并不是最佳的。 请接着读下去。

警告：如果你打算继续住在那里，直到你离开这个残酷的星球，请不要对你的房子进行低价出售。在这种情况下，即使你向你的孩子支付了公平的市场租金，国税局也会认为，在联邦遗产税方面，这幢房屋在你去世当天的全部FMV仍属于你的遗产。（资料来源：IRC Sec. 2036 和 Rev. Ruls. 70-155和78-409。）

全价销售，由您提供贷款

你对送正在找房子的孩子一份这么大的礼物感到不舒服？我明白。因此，让我们来看看另一种做法，即以目前的FMV价格将房屋卖给你的孩子，而你则通过私人抵押贷款的方式拿回购买价格的一大部分。当利率较低时，这样的卖方融资交易将为你的孩子提供有意义的帮助，同时也为你和你的孩子带来最好的税收结果。

例子4：你是已婚人士，决定将你的住宅以75万美元的FMV出售给你的已婚儿子和他的配偶。这对夫妇可以先支付15万美元的首付款。你通过借出剩余的60万美元来资助这笔金额。假设你觉得自己是慈善家，你可以收取国税局允许的最低利率，就不会有任何奇怪的税务后果。这就是适用的联邦利率（applicable federal rate）或AFR。

AFR每月根据债券市场的情况而变化，通常远远低于商业利率。在这篇文章发表时，九年以上的贷款的长期AFR只有1.90%（假设每月复利）。中期AFR，即三年以上但不超过九年的贷款，只有1.40%（假设每月复利）。在写这篇文章时，全国30年固定利率的商业抵押贷款的利率约为3.8%，而15年贷款的利率约为3.2%。

因此，你可以拿回一个30年期的借据，收取只有1.90%的长期AFR。或者，你也可以拿回一张9年的借据，收取中期AFR，只有1.40%。无论采取何种安排，对你的儿子来说都是一个非常好的交易。

现在说说税收结果。从所得税的角度来看，你只是以75万美元的价格出售了你的房子。假设你有资格获得50万美元的联邦房屋销售收益豁免权，你可能会在这笔交易中欠下很少，甚至没有联邦收益税。礼物税方面，你是没有问题的。并没有礼物，因为你是以FMV的价格出售房屋的。遗产税方面，出售房屋可以使房屋未来的增值从应税的遗产中被去除。很明显，这些都是对你有利的税收结果。

在你儿子这边的交易中，他在这处房屋中的计税基础是75万美元。如果他和他的配偶在那里住了至少两年，他们将有资格享受50万美元的联合纳税人房屋销售收益豁免，这将完全抵消任何收益，除非这处房屋大幅升值。

如果你有这样的意愿，你可以在出售房屋后，利用每年1.6万美元的赠与税豁免额向你的儿子赠送现金，或者如果你和你的配偶共同向你的儿子赠送3.2万美元（即2 x 1.6万美元），甚至如果你和你的配偶足够慷慨，能够共同向你的儿子和他的配偶赠送多达6.4万美元（4 x 1.6万美元）。但是，不要以接受减少支付或不支付欠你的贷款的形式进行间接赠与。这将会招致国税局将整个安排改写为房屋的廉价出售，从而造成例子3中解释的次优税收后果。

关键点：你应该通过法律程序，以房屋作为欠款的担保。否则，你儿子就不能把支付给你的利息作为可扣除的合格住宅利息。如果借据没有房产作担保，那么支付的利息将被视为不可减免的个人利息。

底线  

你已经拥有了房子。在当今疯狂的住房市场上，有一些潜在的解决方案可以解决你成年子女的购房难题，以及由此产生的联邦税收后果。