据彭博社周一报道，一家时长仅5年的香港房地产管理公司能否成长为能与黑石集团和布鲁克菲尔德资产管理公司相匹敌的公司？这是一些分析师面对ESR Cayman Ltd时的问题。

两年来，这家电子商务物流中心的所有者一直在疯狂地进行交易，最近的一次令人惊讶的交易是，它宣布以52亿美元收购规模大得多的竞争对手ARA Asset Management Ltd.。而且可能还会有更多交易。

该公司38岁的董事长杰弗瑞·帕尔曼(Jeffrey Perlman)在接受采访时说，该公司计划加快在印度和东南亚国家的投资，这些国家的电子商务仍只占零售销售的很小一部分，而投资于中国、韩国、日本和澳大利亚等更成熟市场的资产比例将略有下降。

帕尔曼表示：“与中国等市场相比，这些国家预计未来五年电子商务销售额将增长两倍。中国等市场已经见证了超大规模的增长周期。”

作为京东和亚马逊等互联网巨头的房东，这家公司正在走钢丝：增长太慢就有被甩在后面的风险；增长太快，融资成本可能迅速螺旋上升。这让人们对该公司雄心勃勃的发展产生了分歧。在上月宣布收购ARA后的几周内，该公司股价下跌了19%。截至9月27日，该股已减少损失，累计下跌14%。

威尚资本分析师Patrick Pun在接受采访时表示，ESR的快速增长“引发了人们对它能否在未来保持高表现的担忧”。Patrick Pun和中金公司的分析师都表示，收购ARA令该公司股价承压。后者在上月的一份报告中建议投资者对这笔交易采取“中立态度”。高盛集团则更为乐观，称ARA将使公司收益多样化，并提高公司开始向股东派发股息的能力。彭博社调查的所有分析师对该股的评级都是买入或强于大盘。

疯狂的交易

ESR的压力来自那些也在扩充资产的竞争对手。根据9月初的一份声明，京东将以21亿美元的价格成为中国物流地产控股有限公司的控股股东。

这就是为什么ESR在传统办公空间需求随着全球疫情大幅下滑之际，仍在推进数十亿美元的收购和投资。一位知情人士表示，该公司计划在未来几年将其物流和数据中心资产增加一倍，达到1000亿美元以上。由于涉及私人信息，该人士要求不具名。

在ARA之前，ESR曾在今年4月与新加坡政府投资公司(GIC Pte.)合作，以约38亿澳元(28亿美元)的价格从黑石集团手中收购了澳大利亚的仓储和物流资产组合。

帕尔曼还说，该公司预计印度和东南亚未来将占投资组合的30%，目前约为20%。他正在考虑从ARA交易中剥离一到两项不符合长期战略的非核心资产。收购ARA的交易将使ESR管理的资产增加两倍，使ESR成为全球第三大上市房地产管理公司。

借贷成本

据彭博数据显示，该公司债务一直在累积，未偿还贷款、债券和其他信贷安排总计32亿美元。汇丰控股有限公司、法国巴黎银行、中国银行、渣打银行以及其他十几家主要分布在亚太地区的银行都向ESR提供贷款。

ESR的融资成本远高于同行。截至6月份，借款成本为3.9%，而Goodman Group和Prologis Inc.的借款成本分别为0.54%和1.8%。彭博资讯分析师莫森•克罗夫茨表示，这是因为这些竞争对手成熟的增长模式和较高的信用评级。

帕尔曼说，借款费用将会下降，因为ARA能够在无担保的基础上以低于2%的利率获得贷款。帕尔曼表示，随着时间的推移，这将使ESR减少用于房地产基金投资的贷款。

高盛9月21日发布的一份报告显示，可以肯定的是，ESR可能面临的风险包括电子商务销售大幅放缓以及房地产第三方基金管理领域竞争加剧。

但帕尔曼表示，在未来五年，物流资产的债务融资成本将进一步降低，除非利率上升。

他表示：“多数银行在新经济或物流房地产领域的敞口严重不足。”