据《纽约时报》报道，美国的一些律师、退休人员和其他将积蓄投资到豪华学生公寓的人称，他们被两家房地产公司所欺骗。这些人因此提起诉讼以要求赔偿。

阿德莱达·马丁内斯被投资奥斯汀Skyloft的机会所吸引。Skyloft是她的母校德克萨斯大学奥斯汀分校附近的一个高档学生住宅区，投资它每月可收到分红。詹姆斯·帕齐亚勒也将资金投入到同一项目中，因为这座闪亮的全新高层建筑、其阳光普照的屋顶泳池和上门收垃圾的服务给他留下了深刻的印象。

现在，马丁内斯女士和帕齐亚勒先生是数十名正在起诉的小投资者之一。他们说自己被一群专业的房地产投资者骗了，这些投资者从像他们这样的人那里筹集了数千万美元来购买学生公寓。

根据诉状和投资者的说法，2019年有200多名律师、会计师、医生、退休人员和其他人员在这笔交易中分别投资了10万至50万美元。现在，至少有一半人正在起诉推动该交易的房地产管理公司以及一个提供额外融资的对冲基金，该基金在这栋建筑出售前就掌握了其产权。投资者正在寻求收回他们所投入的7500万美元中的大部分款项。

这类交易被称为私募，通常由经纪人向选定的小规模投资者群体进行推销。它们涉及到股票、房地产或其他资产的出售。这类交易的发行规模小，承诺了良好的回报率，但由于缺乏透明度，可能会存在风险。像Skyloft之类的房地产私募也很受欢迎，因为它们为人们提供了一种延缓缴纳房地产销售税的方法。

根据美国加利福尼亚州、德克萨斯州和特拉华州的法院文件以及对六名投资者和律师的采访，Skyloft的投资者表示，他们不知道钱去了哪里，也不知道如今谁真正拥有了这栋楼。一些法院文件说，他们是“类似庞氏骗局”计划的受害者。在这个骗局中，发起人帕特里克·纳尔逊使用Skyloft交易的收益投资其他学生住房项目，并通过“将资金转移到海外银行账户中”来发家致富。

纳尔逊的房产公司Nelson Partners Student Housing否认有不法行为。在提供给《纽约时报》的声明和法院文件中，纳尔逊将公司的财务困难归咎于疫情。他还指责提供融资的对冲基金Axonic Capital有效地取消了建筑物的赎回权。

82岁的马丁内斯女士在德州农工大学和内布拉斯加大学任教近50年，她于2006年退休。她说：“我很天真，因为我并不在金融界里搞研究，我是研究文学的。”她补充道：“他们没有给我们任何解释，只是沉默。”

房地产私募在小投资者中很受欢迎，因为它们会定期分红，并在低利率的投资中承诺给以诱人的回报。但是，正如围绕Skyloft展开的诉讼案所示，这类投资存在大量风险。此类交易通常直接面向投资者，而且透明度低或监管审查往往有限，细则可能难以遵循。投资者交出的资金往往被锁住多年，他们对如何管理项目几乎没有发言权。

住在该公寓不远处的马丁内斯女士说，她在这笔交易中投资了10万多美元，这是她卖掉一栋出租物业的所得。像Skyloft的许多投资者一样，她一直在寻找一种方式来推迟支付之前卖房的资本收益，而私募被经纪人称为“ 1031交换”（ 1031 exchange），该条例不会使美国国税局（Internal Revenue Service）为难纳税人。

“1031交换”以联邦税法的一个章节命名，只要收益被投资者投资到另一个与所出售的财产价值相等或更大的财产中，该条款允许投资者推迟支付出售财产所得资本收益的税款。这些交易经常被批评为对富人的减税措施，但长期以来，这些交易也吸引了经济条件较好的投资者。

拜登政府正在考虑取消许多此类交易，以此来筹集更多的税收，以支付增加的儿童保育和家庭休假计划的开支。拜登的计划将允许“1031交换”继续进行，以使大多数投资者推迟缴纳最多50万美元资本收益的税，Skyloft交易中的许多人符合这一条件。

近年来，特别是随着大学鼓励建造豪华公寓楼来迎合富裕家庭的学生，像Skyloft这样的学生住房项目已成为特别有吸引力的房地产投资。在疫情之前，美国每年平均有70亿美元的学生住房交易。美国商业不动产服务公司世邦魏理仕（CBRE Group）的数据显示，这比十年前的30亿美元有所增加。

法院文件和对投资者的采访阐明了Skyloft项目融资的运作方式。为了确保以1.24亿美元的价格购买Skyloft，Nelson Partners公司从瑞银集团牵头的一组贷款人那里获得了6600万美元的抵押贷款，此外还从普通投资者那里筹集了7500万美元。它还从纽约对冲基金Axonic Capital获得了3500万美元的短期融资，该基金专门从事商业房地产交易。Nelson Partners从投资者那里筹集资金，而用Axonic Capital的贷款来完成购买。

Nelson Partners将使用从马丁内斯女士等投资者那里筹集到的资金来偿还Axonic Capital的过桥贷款以及利息。但法庭文件显示，纳尔逊的公司并没有偿还这笔贷款。2020年2月，Axonic Capital向Nelson Partners发出通知，并在去年5月通知他，宣布Nelson Partners违约，并接手了该建筑。

诉讼称，纳尔逊反对Axonic Capital的行为，但没有告知投资者他与该对冲基金的交易。取而代之的是，在2020年4月，Nelson Partners停止向投资者支付每月的现金红利，并告诉他们在疫情期间公司需要保存现金，以防学生及其家长停止支付租金。纳尔逊的公司还从美国小商业局（Small Business Administration）的薪酬保护计划中获得了120余万美元的贷款。

投资者表示，直到圣诞节前几天，对冲基金的律师才给他们寄信，通知他们说Axonic Capital现在拥有该宿舍的产权并计划将其出售给纽约的一家投资公司。该交易于12月28日完成。投资者的诉讼随之而来。

74岁的退休律师帕齐耶尔也是一名投资人，他表示，“这件事一直存在些不为人知的部分。”

帕齐耶尔先生和他的妻子在Skyloft交易中投资了约50万美元。他说，他的姐夫又投资了50万美元。帕齐耶尔指责纳尔逊不让投资者知道发生了什么事并使他们束手无策。帕齐耶尔表示，“这些交易的发起人就像牛仔一样，他们可以做自己想做的事。”

一些投资者表示，Nelson Partners与他们共享的200页私募文件并未明确说明Axonic Capital可以拥有该建筑物的产权。

专门从事“1031交换”的公司Chicago Deferred Exchange Company总裁玛丽·坎宁安说，太多的投资者没有阅读私募协议，从而无法了解有关交易费用和交易条款的所有详细信息。

提供给《纽约时报》的一份声明表示，纳尔逊说他“被Axonic Capital公司欺骗了”。他在声明中说，Axonic Capital让他相信偿还贷款的时间会被延长，尤其是当他正在处理其公司与疫情相关的问题时。

纳尔逊在声明中说：“我正在尽我所能，与我的律师合作，阻止Axonic Capital非法和自私地抹去投资者所有权益的行为。”纳尔逊于5月7日致信投资者，通知他们可能在《纽约时报》上发表文章。

一些投资者表示，纳尔逊先生和他的律师于5月13日与投资者举行电话会议讨论情况，但拒绝提供所筹集资金的完整账目。根据交易文件，在从投资者筹集的7500万美元中，Nelson Partners公司本应收取220万美元的交易赞助费和360万美元的物业管理费。根据诉讼文件，这家公司在11个州管理着18个学生宿舍，并在过去一年向学生收取了房租。

Axonic Capital在法庭文件中表示，它正在行使追讨欠款的权利。Axonic Capital在一份声明中谈到纳尔逊先生时说：“不幸的是，帕特里克因拖欠债务和未能偿还我们的贷款而伤害了那些依赖他的人。”但是，Axonic Capital表示，对自己的投资者负有“信托责任”。这家规模达40亿美元的对冲基金是由前高盛的抵押贷款交易员克莱顿·德吉亚辛托领导的。

马丁内斯女士说，她感到被欺骗了。她说，她本指望用Skyloft交易中每月大约600美元的红利来补充她的收入、给她的家人寄钱，并为她家乡厄瓜多尔的慈善机构提供资金捐助。

马丁内斯女士说：“我靠固定收入生活，虽然我是美国公民，但我总是向我的原籍国的慈善机构捐款。我不能再做这些慈善捐款了。那里的人们正死于饥饿，而我却无法再提供帮助。”

 

（今日汇率：1美元≈6.43元人民币）