据市场观察报道，尽管发生了疫情，或者说正因为疫情，电子商务在2020年为仓库和工业房地产行业带来了丰收的一年。
总部位于芝加哥的商业地产服务公司戴德梁行（Cushman＆Wakefield）的工业物流高级研究经理卡罗琳·萨尔泽（Carolyn Salzer）说：“电子商务是去年的趋势，在过去几年里，它确实已经出现了，但由于疫情的加速度创造了前所未有的吸收和租赁活动水平。”
实际上，根据戴德梁行第四季度工业市场报告（Marketbeat），2020年最后一个季度是有史以来最强劲的季度，净吸收量为8980万平方英尺，净吸纳量指被占用的空间量减去成为空置的空间量。2020年全年的净吸纳量超过2.68亿平方英尺，与2019年相比增长11.4%。与此同时，新租赁面积达到了6.591亿平方英尺的历史新高。
“房地产不仅经受住了疫情，而且确实在其中茁壮成长。”
再加上租金同比增长4.6%，达到每平方英尺6.76美元（约合44元人民币），创下历史新高，空置率为5.2%，比10年的平均水平6.6%低60个基点，难怪投资者将目光投向工业领域。由于其他类型的商业地产不景气，许多投资者已经用能够提供稳定现金流的长期租户的物业来填充他们的投资组合。
萨尔泽指出，需求仍然大于供应，但在建的工业空间比以往任何时候都多。
萨尔泽引用Marketbeat的报告说：“仅在美国（而不是在北美），就有3.6亿平方英尺的面积在筹建中，这太疯狂了。”其中约42%的空间是预租的。
世邦魏理仕（CBRE）工业和物流研究全球负责人詹姆士·布雷兹（James Breeze）表示，除了电子商务的增长之外，库存问题是刺激工业空间需求的另一大因素。
布雷兹：“工业不仅经受住了这场大瘟疫的考验，而且真的在其中茁壮成长。”
大约70%的行业是仓库和配送中心，其余的是研发设施、制造业和一些灵活的空间，可能有展厅或办公室以及仓库。
在过去的几个月里，布雷兹看到第三方物流公司的需求增加，这些公司帮助处理其他公司的配送和履行。这些第三方物流公司，正如他们所知道的那样，是大型工业空间最活跃的占用者，占据了大约26%的市场份额。
他说，主要用于存储所谓的“安全库存”或额外库存的设施的交易变得更加普遍，目的是避免2020年经历的供应链中断。
布雷兹说，占地不到2.5万平方英尺（约合2322平方米）的空间的轻工业也很强大。
他解释说：“我们认为这将是一个艰难的行业，因为它被小型企业占据。但由于政府计划和经济改善速度比预期快，我们看到空置率保持在低水平，交易量实际上在2020年与2019年相比增加了22％。”
布雷兹补充说，轻工业设施的租金超过了整个市场，在2020年增长了36％，而空置率比整体平均水平低了约100个基点。
仲量联行（JLL）美洲区芝加哥办事处高级董事总经理约翰·胡格纳德（John Huguenard）指出，此外，冷库已经成为一种“热门产品类型”。根据仲量联行的一份报告，许多第三方物流公司已经在城市附近投资了这些设施，以跟上在线杂货购物的增长，根据仲量联行的报告，在线杂货购物在2020年激增40%。
胡格纳德补充说，这些所谓的“最后一英里”配送中心的租金更高，从每平方英尺20美元（约合130元人民币）到每平方英尺35美元（约合230元人民币）。在纽约市地区，租金可能在每平方英尺30美元（约合196元人民币）以上。
根据世邦魏理仕的2021年工业展望，工业扩张最强劲的地区是南方，尤其是亚特兰大和达拉斯-沃斯堡地区、东南部、洛杉矶都市区、芝加哥、新泽西州中部和宾夕法尼亚州部分地区。
其中许多市场的居民正在涌入，因为远程工作和对更多空间的需求将购房者从主要的大都会区推向更实惠的二级城市。随着人口的增长，对仓库的需求也在增加。
虽然专家预测工业用途的市场将继续保持旺盛，但长期以来，寻找足够的劳动力和合适的劳动力一直是一个挑战。虽然仓库劳动力是去年唯一增长的劳动力行业之一，但据布雷兹说，供应量仍然有限。
胡格纳德说：“随着整体经济的好转，会进一步降低这种可用的员工存量。由于这种精简的需求，我们会看到人工智能和自动化的使用在配送中心会更多。”
除了潜在的劳动力问题，工业的前景也很强劲。需求正在持续增长，租户和投资者都愿意支付更多的租金。
美洲仲量联行资本市场公司新泽西办事处高级董事总经理兼联席主管何塞·克鲁兹（Jose Cruz）说：“租金的持续增长推动了每平方英尺价格的上涨。”
他说，过去投资者愿意支付的价格有一个上限，即每平方英尺250美元（约合1640元人民币）或300美元（约合1960元人民币）。现在不一定了，因为房地产信托基金、外国买家和其他投资者都在寻找与长期客户的交易，在不确定时期提供可预测的现金流。
另外，这些房产还在升值。
胡格纳德说：“我们认为，从整体上看，我们比去年2月的情况增长5%到8%。”
他指出，贷款人热衷于支持工业交易，因此有吸引力的长期融资。他说：“这告诉你，是全球投资者，是国内投资者，是用户，是贷款人，每个人都想进入这个领域，因为正在发生的事情有这么多积极性。”
