随着中国房地产陷入困境，中国的银行失去了抵押贷款安全网。《华尔街日报》报道，中国的房地产公司为其预售的住宅，提供了至少3000亿美元的抵押担保，而现在很难兑现了。

中国正越来越多地指望其银行加强抵押贷款，帮助提振下行的住房市场。但有一个问题：银行被经济繁荣时期的许多房屋抵押贷款所困，这些贷款面临着无法偿还的更大风险。

根据监管文件，中国的房地产开发商在过去几年中为他们预售的部分完工的房屋，提供了至少3000亿美元的抵押贷款担保。这些开发商承诺，如果购房者在房屋竣工交付前违约，他们将承担购房者向银行支付的利息和本金。

这种过去被视为没有损失的模式，现在已经成为中国银行的一个拖累。数十家房地产公司已经陷入财务困境，使他们的抵押贷款担保变得不确定。许多潜在的购房者不再愿意购买未完工的房产，减少了对贷款的需求。

今年中国的房屋抵押贷款发放量急剧下降。根据万得信息公司的官方数据，从1月到7月，中国家庭获得了相当于2490亿美元的中长期贷款，比上年同期下降了55%。住宅抵押贷款占此类贷款的大部分。

中国百强开发商的新房销售已经连续14个月下降。根据行业数据提供商中国房地产信息集团的数据，2022年前8个月，它们的销量下降了47%。

8月，中国的银行将抵押贷款的基准贷款利率降低了0.15个百分点至4.3%，使购房者的贷款更加便宜。这是中国今年第二次下调五年期贷款基准利率。

许多开发商正在与流动性问题作斗争，因为他们没有足够的资金来完成其房地产项目。夏季，中国各地城市有300多个住宅项目的沮丧的购房者威胁说，如果他们的公寓没有按时完工和交付，他们将停止支付房贷。

如果购房者拖欠未完工房产的贷款，为这些抵押贷款提供担保的开发商，将负责向银行偿还未偿还的房屋贷款，还要加上应计利息和任何罚款。

债务研究公司CreditSights的分析师在7月的一份报告中说：“相比之前，银行可能会成为开发商的更大债权人。”

富瑞集团中国金融机构集团研究主管陈姝瑾说，中国的银行仍然愿意提供抵押贷款，但购房者的需求很弱，银行不想接受有问题的开发商的抵押担保。她说：“如果一个开发商已经拖欠公众债务……他们就没有钱来履行这些担保。”

在过去十年中，中国约有80%的新房销售，是开发商承诺在一到三年内交付的部分完工建筑房屋。买家通常将房产购买价格的30%作为首付款，另外70%为借款，并立即开始支付房屋抵押贷款。

来自首付和抵押贷款的钱被放在托管账户中，用于支付建筑物的建设费用。这是由地方政府促成的，他们为那些只完成了计划建筑的25%的项目发放预售许可证。

由于抵押贷款一开始就没有完工的房屋作抵押，中国的开发商向银行提供担保，表示如果个别购房者在建筑过程中违约，他们将支付贷款利息和本金。许多房地产公司在其监管文件中称这是行业惯例，并表示他们不太可能承担任何实际的财务责任。

当房屋建成，并将所有权转让给买家时，担保就停止了，抵押贷款就由建成的房屋来担保。

佳富龙洲在北京的高级分析师咬丽蔷说：“多年来，这种安排都没有问题。因为房地产总体上是一门好生意，为每个人带来了良好的回报。银行很乐意为交易提供便利，不仅向购房者提供贷款，而且还向开发商提前支付资金。”

中国对托管账户实施的宽松规定，使中国的开发商能够在建筑完工前提取现金，并将资金用于其他活动。

中国社会科学院房地产研究员邹林华在7月的一篇网上文章中写道，购房者现在承担着他们的公寓无法完工的风险。他补充说，从本质上讲，整个贷款的安排允许开发商从购房者那里获得免费资金。

现在，一个一个真正的风险来了。因为行业的不景气使一些开发商严重缺乏现金，一些住房开发项目可能无法完成。标普全球评级公司在7月的一份报告中估计，在最坏的情况下，大约50%的受困开发商的项目可能被停止或推迟，中国约6.4%的抵押贷款可能面临违约风险，这相当于约3480亿美元的贷款。

标普董事兼房地产分析师爱德华·陈（Edward Chan音译）说：“如果你采用预售系统，但又没有一套全面监管的措施，那就是一个问题。这就是我们现在看到的情况。”