据BNN报道，去年，在加拿大房地产市场历史性牛市的最后阶段，投资者占到了全国购房者的五分之一。现在，他们是第一批争相出售房产的人，有些人已经认为，这可能是加拿大近期历史上最严重的房地产市场衰退。

7月初，多伦多的抵押贷款经纪人罗恩·巴特勒的客户打电话给他，描述了他的处境：四个月前，他购买了郊区公寓，以此来作为投资物业，而现在这个公寓无法为其带来有意义的收益了。在央行利率跃升了六倍之后，租金不再能够让其支付抵押贷款利息了。

巴特勒建议他的客户出售房产，而不是每个月在房产上赔钱。就在一周后，加拿大央行将其基准利率又提高了一个百分点，达到2.5%，因此，巴特勒正在为接到更多类似的电话做好准备。

巴特勒说：“现在开始了。每个季度都会有更多的坏消息，更多的负现金流。更多的是，‘保留这个房产进行出租有意义吗？’这样的问题。”

他预计，只要利率保持在高位，投资者就会源源不断地被迫出售房产，并进一步压低房价。巴特勒说：“在未来两年内，这件事没有经济意义。”

在过去的一年里，随着投资者在加拿大购房者中所占的比重越来越大，央行反复警告投资者对市场构成的风险。由于投资者不住在自己的投资房产中，他们不仅被认为更有可能在经济下滑时出售房产，而且鉴于他们所承担的债务数量和类型（特别是浮动利率贷款），他们更有可能在利率上升和价格下跌时遭遇财务困境。现在看来，这正是正在发生的事情。

经济学家大卫·罗森伯格说：“住宅房地产的投资者通常是我们所谓的‘弱手’，这种势头可能会持续下去，在这种情况下，较低的价格会带来更低的价格，因为这些有杠杆的弱手会被迫出售房产。”

“弱手”是一个扑克牌中的术语，经常用来描述对自己的策略缺乏信心或缺乏执行策略的资源的交易者和投资者。

尽管租金价格已经上涨，但同比涨幅并没有跟上央行的加息步伐。

尽管到目前为止，加拿大基准房价的下降是温和的，在截至6月的三个月里仅为3.3%，但在这段时间里，跌幅已经有所加速了，各种私营部门的经济学家预测，平均房价可能从2月的峰值下降10%至20%。然而，罗森伯格认为，投资者被迫出售房产可能会将价格推低多达40%。加拿大皇家银行的经济学家罗伯特·霍格认为，加拿大房市正在经历“历史性”的回调，其规模将超过过去40年中的任何一次。

罗森伯格说：“当利率向另一个方向发展时，泡沫就会破灭。问题始终是：拐点什么时候到来？而拐点已经到来。”

到去年年底，加拿大的房价已接近峰值。包括投资者在内，超过一半的各类购房者，转向浮动利率贷款以获得创纪录的低借贷成本，问题是这些抵押贷款利率与央行的基准借贷成本同步变动。

同时，其他银行的研究显示，近五分之一的投资者还以旧房产为抵押，为购买新房产提供资金。这种被称为房屋净值信贷额度的债务通常也是采用浮动利率。

这使得投资者整体上负债率更高，央行的研究显示，他们更有可能拥有10倍于其收入的总债务负担。可能还有很多人像巴特勒的客户一样，既借了首付，又借了新房产的抵押贷款，因此所欠债务是房价的100%。所有这些债务在过去几个月里都变得相当昂贵了。

对于一些投资者来说，情况甚至更糟糕，因为在利率上升之前，他们就已经在房产上亏损了。在多伦多和温哥华的投资圈子里，这种负现金流往往是合理的，因为它部分用于每月偿还抵押贷款的本金，从而增加投资者在增值资产中的权益。

温哥华的房地产经纪人史蒂夫·萨列茨基说，他现在接到投资者的电话称，他们的每月损失从200加元增加到400加元，因为他们为浮动利率债务的付款有所增加。他说，他们将无法再承受这种负现金流了，尤其是在房价下跌的情况下。萨列茨基认为他们将“不得不按下出售房产的按钮”。

尽管近年来投资者活动有所增长，业主自住的房屋仍然占市场的最大部分，而这些人有更多的理由留在原地。尽管如此，这些普通买家也不能幸免于过去两年整个市场转向浮动利率贷款的影响，许多人已经看到他们的月供在增加。

但是，即使是那些选择固定利率贷款的人，也可能无法幸免。

这些抵押贷款从通常用于偿还本金的月供中扣除任何额外的利息，从而使借款人的每月付款保持不变。现在利率已经上涨得如此之快，这些月供中可能已经没有多少能用来进行本金偿还了。

蒙特利尔银行的经济学家罗伯特·卡维奇表示：“我们已经非常接近这样的地步了，即使是选择固定利率贷款的人，他们的月供也开始增加，这很可能只会加深近期的经济低迷情况。”

（今日汇率参考：1加元=5.25人民币）