据市场观察报道，芝加哥大学国际经济和金融荣誉教授罗伯特·Z·阿利伯对中国房地产市场如此评估道：“情况比看上去更糟糕。50%的中国开发商将在一个月后破产。”

中国房地产专家的共识与这一可怕的警告相差无几。大型开发商的新房销售大约下降了40%。政府可能会报告1月和2月的新房销售同比下降20%至30%。

野村首席中国经济学家陆挺告诉《巴伦周刊》：“房地产市场很糟糕。”

他说，政府知道情况有多糟，尽管他们无法放开其中的许多限制，但他们试图放宽2020年实施的一些房地产限制政策。

陆挺说，地方政府所吹捧的宽松措施，例如银行降低抵押贷款利率，所带来的如同涓涓细流般的积极消息，将不会有什么影响。

他补充说，我把这称为“中国的沃尔克时刻”，这个指的是突然的政策变化。在以美联储前主席保罗·沃尔克命名的“沃尔克时刻”中，利率被迅速提高以抑制通货膨胀，但此举却刺激了失业率的飙升。

此外，陆挺说，中国的地方政府从其所在地区的土地销售中获取的财富，约占中国GDP的8%。今年，市级和区级政府的土地销售额可能会下降至少25%。陆挺说：“因此，这意味着对许多地方政府来说，他们的财政状况将非常糟糕。”

荷兰国际集团（ING）大中华区首席经济学家彭蔼娆表示，在负债累累的房地产巨头中国恒大集团出现危机之前，开发商曾认为，通过发行新债券进行还款，他们仍然可以轻松进入债务市场并偿还债务。

她说：“但事情并没有像预期的那样发展。发行新债券的成本很高，对它们的需求也会很低。因此还款压力成为巨大的压力。”

那么，当这个行业触底反弹时，是否有一线希望？陆挺打赌政府会适度放宽对房地产的限制，但会保留大部分政策，尤其是在大城市。

例如，中国人民银行最新的降息措施，可能有助于为开发商的并购和债务再融资铺平道路。华兴证券（香港）宏观策略研究主管彭小龙认为，与此同时，银行被告知要处理积压的抵押贷款申请，并恢复对健康开发商的贷款。他补充说：“用于为收购提供资金的借款也不会被纳入满足‘三条红线’政策的计算中。”

然而，彭小龙告诉《巴伦周刊》，中国的开发商仍然面临着销售滞后、房屋价格疲软，以及第三季度超过500亿美元的债务到期所带来的流动性压力。

此外，陷入困境的开发商还有还款延期问题，可能导致中国房地产行业对跨境投资级别品牌的信心下降，这些品牌预计将拥有更高的信贷质量，从而成为房地产行业的最终避难所。

彭小峰说：“中央经济工作会议在2021年底重申的‘房子是用来住的，不是用来炒的’这句话凸显了投资者对中国房地产行业情绪的脆弱性。”

那么对投资者来说，有什么启示呢？

陆挺将其分为三种类型。

去年许多投资者在美元市场上亏损。他说：“我们称之为美元债券市场，因为许多中国开发商在香港发行美元债券。这些债券的价格波动在10%到60%、70%、80%之间，具体取决于哪些开发商。”这些开发商很可能还没有跌到谷底。陆挺预测一些开发商的新房销售情况会进一步恶化，也许会在未来几个月出现。

还有就是持有开发商发行的股票的投资者。复杂的是，在股票市场上，驱动力不仅仅是房地产市场或中国更广泛的经济情况。陆挺预测这些投资即将触底。但即使对那些看似已经复苏的投资来说，推动涨跌的也是基本面因素，而不是对行业复苏的预期。

最后一种投资者类型是大城市房产投资的参与者。陆挺对这些在北京、上海和深圳的房屋投资充满希望。“但对于低线城市来说，经济不景气、人口外流，这些不是买房的好地方。”​

（今日汇率参考：1美元=6.31人民币）