文｜April Wang
根据加拿大皇家银行的最新报告，多伦多几十年来首次击败了温哥华，成为加拿大各城市中最昂贵的房地产市场。但即便如此，也挡不住大批买家的购房热情。
在多伦多做了多年地产经纪的Norman深有感触，他说自己2021年一共做了265单交易。而在地产经纪这个收入差异巨大的行业，他说，想做这么多生意，其实是有“秘笈”的。
Norman表示，想清楚客户来源很重要。他认为主要有三种途径：自己认识的人、认识的人推荐的人和广告吸引或市场营销的客户。第一类客户构成了一定的比例，比如他的一个朋友买了20套房。但是这些人是有极限的。第二类客户不稳定，因为有多少人愿意介绍，有多少交易能成，都不好说。
Norman说：“前两类是绝大部分经纪在做的生意，你如果只做这两类，你大概会在两三年之内所有生意就没了。当你把他们做完了，你还没有转型到市场营销的时候，你可能被会这个行业清掉，所以一个正确的玩法就是你在前两年就要转型开始做市场营销”。
他坦言，能做到265单，他通过各个渠道打广告，而一年的广告费用就有大概50万加元。尽管现在做得风生水起，但他一开始并没有想到自己会走上地产经纪的道路。
和父母签“卖身契”，为还债“无奈”开始炒房
2009年，Norman到多伦多大学读金融管理学，他说上学期间除了学习之外，他最主要的事情就是“搞钱”。
和很多留学生不同，Norman是借父母的钱出国留学的。“我父母反对我出国，但我执意要出来，所以就和他们签了卖身契。你知道，当你和一个虎妈较劲的时候，她总会有经济手段制裁你”，Norman笑着说。
根据父母给出的条件，Norman的学费和生活费均需偿还，如果毕业之前可以还清，则不收利息，毕业之后偿还，每年利息10%。所以，从到多伦多大学读书的第一天起，Norman就在思考如何在毕业之前还清债务的问题。
做助教、带薪实习等获得的收入对于巨额的学费来说，几乎杯水车薪。由于Norman的父母在中国从事房地产开发，Norman受到启发，借了父母8万加元作为两套房产的首付，并最终以13万的价格分别卖出，成功在毕业前“赎身”。
Norman回忆说，“那两套房产任何一套放到今天已经值50多万了，所以当时卖掉到底是不是个正确的选择，也不好说，但当时就是为了争口气，告诉父母‘你看，我还上了。’更重要的是，这个事情印证了我的两个想法，第一是房地产行业很有前景，第二是我能感觉到我做这个行业是有天赋的，2021年我卖掉265套房也是个证明。”
做地产经纪，“硬实力”是门槛，“软实力”是成功关键
说起如何在一年内做大量交易，Norman说道，如果单凭经纪一个人，一年平均只能做四单生意，“如果所有东西都自己做，整个流程会很长，中间会有各种耽搁，比如周五晚上接孩子，或者我带顾客看完房子，我要先开车回家，坐到电脑前开始写购房意愿书，半小时或一个小时写好发过去。”
但这个方法操作，在现在抢房大战中是不适应的。
Norman说：“所以，这时候就凸显了团队合作的重要性。专人做专事会大大提高效率，还能保证工作的准确性。我们有一人专门做视频和网络营销，另外一人专门做文件，还有两个人专门做物业管理。这样，比如说我带客户看房，我可以立刻出购房意愿书，我打个电话给助理，20分钟以后他就写好了。”
这看似简单，但对于“找不到工作/赚不到钱就去当地产经纪”的想法，Norman并不认可。
他说：“就像医生做手术手不能抖一样，每个行业都有自己的要求，地产行业确实是有巨大财富，但这个行业并没有大多数人想的那么简单。”
他解释道，一方面，地产行业很多人干两三年就走了。如果是简单又多金的行业，那么大家都去干，然后这个行业就开始卷，卷完了以后自然竞争，最后这个行业的利润也会被摊薄。
另一方面，除了硬性的牌证要求以外，做地产经纪还需要多方面的素质储备。Norman举例说：“开车不迷路这个事情就不是所有人能做到的。你带客户去看房子，花了一个小时找车，客户第二天可能就把你微信拉黑了。如果你给客户买房子，算账算不明白，可能你也没有办法做这个。你告诉他能买个80万的房子，他买了最后贷不到款，客户会不会告你？”
金融知识、开车不迷路、不晕车、能一边开车一边跟人聊天、做事细致等，这些在Norman看来都是做地产经纪的基本要求。他说，如果经纪写合同出现错误，比如把交房日期从2017年写成2016年，最后造成损失，很可能还要赔偿。
而对于刚入行的经纪，Norman建议准备好6到12个月的开销，“除非你加入一个团队，团队会给你生意做，否则最开始你的生意很可能是不够的，如果6到12个月没有收入，你是否能接受？”
多个因素对房价走势造成影响，抢offer或成常态
对于多伦多现在抢offer的情况，Norman 认为，2021年作为史无前例的极端卖方市场主要有三个原因。
“第一是，政府发放的资金一部分流向了银行，银行又有放贷需求，所以就增加了房贷的供给。房贷又有天然抗通胀的特性，人们就把资金纷纷投向房地产市场，”他说。
第二是巨大的真实刚需。Norman对多伦多的房屋供需算了一笔账，“多伦多每年吸纳整个移民人口的约1/3，2021年政府号称完成了40万移民，那么大约到多伦多的移民有13万，再加上净出生人口，保守估计一共15万。”
参考多伦多建筑与土地开发协会（BILD）的数据，整个多伦多地区近两年平均每年新房约3.7万套房，60%是公寓，40%是独立屋、镇屋等。Norman表示，按照平均每套公寓住2人，每套独立屋等住5人计算，只能满足约11万人的居住。
最后，除了长期以来的供给不足，由于疫情2021年出现供应链紧张的问题，许多建筑材料无法及时运到，建筑商招工困难，间接延误了部分工期。
Norman说：“最影响房价的实际上就是加拿大政府应对疫情的政策。政府发了一部分钱给银行，因为政府要让银行有更多流动性，这样一方面可以避免违约现象，因为如果流动性不足，很多企业的现金流跟不上可能出现违约，另一方面要保证一些行业的产值不下滑来保就业。”
他补充道，这也是政府的无奈之举，因为可能没有更好的办法，如果不这么做，失业率可能会涨5%甚至10%，这是任何一个国家都是承受不起的。
他说：“政府没有义务让每一个人都买得起房子，它只能想办法让每一个人有地方住。因此各种政策的焦点更多的是如何让人有地方住，而不单单是房价不涨，所以它可能会想办法控制一下租金，增加一下租赁房子的供给等。真正出政策把房价压下去，在我看来不现实也不明智。”
Norman判断，如果加息，会部分抑制涨价速度，但并不能造成根本性的反转，因而在未来一段时间内房价会持续升温，抢offer或成常态。“供需关系还是强过利率带来的影响，至少在多伦多是这样。在其他城市，因为没有那么严重的供需不平衡，加息可能带来的影响更大。”
参考资料：
https://www.statista.com/statistics/594293/gross-domestic-product-of-canada-by-industry-monthly/
https://www.cbc.ca/news/canada/toronto/ndp-liberals-election-platforms-toronto-ontario-1.6161531
