据华尔街日报12月21日报道，为了给规模近2万亿美元的社会支出法案筹集资金，民主党人将目标对准了外国房地产投资者。

美国政府目前对部分国家的投资者从美国商业房地产中获得的利润征收高达30%的所得税。但是，许多海外买家已经通过向海外实体贷款买房这一复杂手段来实现避税。

现在，《重建美好未来法案》（Build Back Better）中的一项条款可能会堵上这一漏洞。这项法案上个月在众议院获得通过，目前正提交给参议院讨论。在资深民主党参议员乔·曼钦上周日明确表达反对立场后，参议院可能会对法案内容进行大幅修改。

但是，如果该条款被保留下来，支持者称可以增加数十亿美元的税收收入。业主们担心，这也可能导致外国资本不愿进入美国商业地产领域。

税收政策变化可能会影响到写字楼、酒店和购物中心的价格，这些地产项目大多位于大城市，近年来吸引着欧洲、亚洲和波斯湾等地投资者蜂拥而至，尤其是在2008年全球金融危机之后。海外投资者看中了相对较高的美债收益率、美元币值的稳定以及房地产行业的稳定回报。

根据Real Capital Analytics的数据，在过去十年中，外国实体直接收购了价值2.26万亿美元的美国商业房地产项目，约占同期总销售额的14%。

会计师事务所Crowe LLP的全国房地产税负责人蒂姆·特里菲洛说，根据1980年的法律，来自几十个国家的基金和富人必须在美国所得税和本国税收之外，为其持有的美国房地产的利润另外支付高达30%的所得税。

特里菲洛称，税收政策和法律的变化将主要影响到未与美国签订避免双重征税协定的国家，如新加坡和阿联酋以及亚洲和中东地区部分国家。大多数欧洲国家与美国签订了税收协定。

许多外国投资者已经通过一种复杂但合法的手段来实现避税。外国投资者不直接购买房产项目，而是在开曼群岛等离岸地创建一个空壳公司。

然后，空壳公司将钱借给一个名为“隔离公司”（blocker corporation）的美国实体，由其持有房产项目。“隔离公司”不直接向外国投资者支付房产项目利润，而是将其贷款利息交给离岸空壳公司，最后再转给外国投资者。

专业服务公司CliftonLarsonAllen LLP的负责人迈克·史密斯说，通过这种迂回方式，外国投资者在出售或转让在美房地产时，无需缴纳相关所得税，尽管仍需缴纳其他税收，但税率一般较低。

《重建美好未来法案》中新增的一条规则，则禁止外国投资者采取上述手段来避税，这可能导致美国房地产的投资吸引力下降。

房产经纪商PRP LLC的总裁保罗·多尔蒂说，公司今年向房地产投资了大约12亿美元，其中80%的资金来自外国投资者。他说，许多海外客户都借助“隔离公司”来降低税费成本。

“如果税收新规付诸实施，这12亿美元就会被撤出。”

（今日汇率参考：1美元=6.37人民币）