商业内幕网于8月31日报道了美国即将面临的住房危机，由于最高法院突然禁止了拜登政府延长驱逐令的决定，数以百万计的美国人或将流离失所。本文认为，这是由于美国各地区苛刻的分区法，加上政府立法禁止建造由国家支持的经济适用房造成的，因此也需要从法律层面来解决这个问题。

在最高法院突然作出裁决，驳回拜登总统延长的全国驱逐禁令的决定后，数百万美国人面临着被赶出家门的危险。据估计，有300万美国人面临着被驱逐的风险，即使国会进一步延长（这不太可能），也只是在拖延不可避免的情况。使这个问题更加复杂的是，随着房价的上涨和租金收入的下降，许多私人房东选择出售他们的投资物业。这就减少了可供出租房产的总体数量。

简单地说，禁令只是止血的创可贴。这场疫情可能突出了美国租客们的不稳定性，但它并没有造成这场危机。要真正解决美国的住房危机，我们需要审视它是如何开始的，并彻底改革我们建造经济适用房的方式和地点。

官僚主义的障碍

“建造”是此事中的一个关键词。然而，根据全国住宅建筑商协会的说法，2010年代是“过去60年中，单一家庭住宅建设最少的十年。”在已经建成的房屋中，大多数是高端“豪华”房屋；仅在2020年，高价房屋的建设就上升了81%，而10万至25万美元之间的房屋建设则下降了11%。

美国的大多数房屋都是自住的。这意味着当驱逐禁令结束时，发现自己被驱逐的租户将被迫争夺减少的房屋数量。在城市地区，这种供应不足的情况因阶级主义的分区法和富人通过合并多个单元将多单元房产变成单户住宅而变得更加严重。

（注：作为城市规划的一部分，美国根据用用途划分土地，包括居民区和商业区等，这类法规还规定了某个区域中房屋的层高和大小，以及绿地多少等等，这类规定往往也会影响房价。）

在全国范围内，分区法规甚至阻止了多户房产的建设。这些法律继续使低收入和经济适用房难以建造。通过限制在特定地区可以建造的建筑类型，分区法规定了从单位数量到停车位数量的一切。

虽然这是一个全国性的问题，但没有一个州比加州更能显示出事情变得多么糟糕。金州（加州的别名）被严苛的分区法所困扰。这些法律如此繁琐和荒谬，以至于脱口秀主持人比尔·马厄（Bill Maher）在他的HBO节目中经常开玩笑，说他在自己的后院建造一个太阳能棚是多么困难，花了1000多天才能完成。

这并不是一个意外。一部1970年的环境法被居民和政策制定者用来排除经济适用房，以提高他们自己的财产价值。即使建筑商成功地跨越了这个官僚主义的噩梦，仅许可证的费用就高达建筑成本的四分之一。难怪世界上建筑成本最高的地方是旧金山。

负担得起的房屋，负担得起的解决方案

不过，分区法并不是阻碍新建筑的唯一因素。同样，可负担住房的匮乏也不是加州特有的问题。在全国范围内，多户型房产正在被改造成单户型住宅。

根据芝加哥NPR电台WBEZ的报道，2006年至2016年期间，芝加哥北中心社区签署了774个新建筑许可证和754个拆迁许可证。北部中心主要是芝加哥绿树成荫的北区中的一个住宅区，那里数量惊人的多户经济适用房被改造成单户住宅。

记者萨拉·弗雷斯塔特为《芝加哥论坛报》写道：“两套、三套和四套式房在历史上一直是一个可以获得收入的购房机会，也是为租房者提供低成本、家庭式住房的一个重要来源。一旦失去，它们就很难被类似的大型、可负担的单位所取代……”这种变化造成了真实而惊人的数字：2013年至2019年期间，北部中心失去了13.5%的单位，而邻近的林肯公园更是失去了超过15%的单位。

对于房主来说，他们有明显的动机来保护他们通过房屋而建立的财富。同样，业主也从租金和物业价值的增加以及历史上低的抵押贷款利率中受益。政策的失败来自于没有预见到这种阶级利益的冲突，即有房阶级与租房阶级的冲突，以及没有通过公共领域充分解决这个问题。

低收入的美国人，最容易受到住房不安全和无家可归的影响，他们的命运不能由房地产市场的突发事件决定。国家在确保每个美国人拥有可负担得起的住房方面有既得利益，因为减少无家可归者与降低犯罪率有直接关系，而高质量和稳定的住房被证明是可以提高儿童的教育质量和情感福祉。

这个问题是有解决办法的，但这需要华盛顿的民主党人花费他们的政治资本。首先，国会可以扩大第8条凭证的范围（指1937年《住房法》中的第八条规定，由美国政府为低收入家庭提供租房补贴），去包括每一个符合条件的美国人，这是拜登总统在竞选中已经承诺要做的事情。不过，房东们在歧视第8条受助人方面有着不光彩的历史，这意味着必须同时出台新的法律来保护租户。一些司法管辖区已经这样做了，制定了“收入来源法”，以保护第8条凭证持有人免受不公平的歧视。这应该成为一项联邦法律，以确保低收入的美国人在私人市场上有公平的机会。

但显然，仅靠私营部门不能解决这一危机，也不能防止它随着疫情的肆虐和禁令暂停期的结束而恶化。显然需要更多的社会住房。政府必须建造更多的公共住房来安置那些被私人市场拒之门外的人。

要做到这一点，就意味着结束二十年来的公共住房禁令。20世纪90年代，费尔克洛修正案被添加到1937年的《住房法》中，以防止建造任何新的公共住房单位。结果，公共住房数量一直与1999年的水平持平，甚至更低，。尽管美国人口在这段时间内增长了约5400万人，而且今天一美元只等于当时一美元的61%。

《2021年住房即基础设施法案》将废除费尔克洛修正案，并提供700亿美元用于维修公共住房，提供450亿美元用于建设和保护可负担得起的住房。通过废除费尔克洛修正案并投资于我们的公共住房基础设施，使我们将最终可以实现早该实现的变革。阶级主义的分区法律和对更大财富的驱动，实际上已经把数百万低收入的美国人抛在了一边。

为了解决这个问题，让人们住上好房子，美国必须重新思考住房问题。我们可以从废除地方一级的繁琐的分区法和在联邦一级保护低收入租户开始。 只有这样，我们才能真正开始扭转长期以来在住房市场上猖獗的不平等现象。