Diana Petramala在《海象》杂志发表文章，在过去的一年里，由于加拿大人急于利用创纪录的低抵押贷款利率，导致全国各地的房屋销售量激增。

今天，我们请来了房地产经济学家戴安娜·佩特拉马拉（Diana Petramala，城市研究与土地开发中心高级经济师，多伦多商业和经济协会副会长），来评价一下这对未来的购买和销售意味着什么。

从历史上看，当房产价格远远超过实际房产价值时，住房泡沫就会破灭，人们一直在争论加拿大目前是否正在这条轨道上，请问您怎么看？

答：我认为住房泡沫是指房价在五年内每年以两位数的速度增长，然后在更长的时间内持续下降。现在，我们看到这种水平的全国性增长只有一年左右，所以价格仍有上升空间。

结果如何，将取决于政策，有人呼吁提高利率以冷却市场，但我认为这将最终导致崩溃，当利率上升时，那些买了昂贵的房子并且必须续签抵押贷款的人可能无力承担，并最终出售房产，而获得的价格可能比他们支付的少得多，这可能会使更多的家庭在财务上处于不利地位。

目前，利率仍然很低，所以我认为这可能会造成销售的再次加速，2022年的销售情况将取决于有多少人出售房屋。

加拿大上一次住房泡沫在1989年破灭，在那之前，安大略省出现了繁荣的经济，疫情期间的房地产繁荣是否类似于那个周期？

答：80年代的繁荣是由利率下降和人口结构变化所推动的。当时，很多人都想成为房主。他们中的许多人搬到了多伦多，因为那里经济繁荣。问题是，供应无法快速响应需求，这也是今天的情况。

不同的是，这一次，房价上涨发生在整个加拿大，而且现在是千禧一代处于首次购房的年龄组高峰。这个人口群体积累的房地产比前几代人少，但储蓄更多，所以许多人有足够的钱付首付，使他们能够毫无障碍地进入市场。

同时，婴儿潮一代正在出售他们昂贵的房子并搬走。每个人都想买进和卖出，没有人知道这将如何进行，现在，我们可能有望看到比80年代的多伦多更剧烈的价格涨幅。

房地产需求如此之高，以至于一些专家预测加拿大各地将出现供应危机，这是否可以预防？

答：问题是，我们正在用未来的住房应对今天的需求，如果利率上升，那么结果就是一大堆等待出售的新房，但能买得起的人却少得多。

另外，随着城市的发展，可供建设的空间越来越小，住房价格也会因此上升，因为土地成本上升了。出于这个原因，开发商希望建造更多的公寓，这样他们就可以将土地成本分摊到更多的单位。真正的问题是中等住房的短缺，如复式公寓、联排别墅和庭院式公寓，建造这些户型确实利润更少，但我们需要更多这样的房子。

除了崩盘的风险，你认为我们现在看到的房价上涨会对经济产生其他长期影响吗？

答：加拿大的成功部分在于吸引技术移民的能力，如果买得起住房甚至找到租房都变得很困难，那么吸引新移民就会更加困难，而新移民对国家的长期经济健康至关重要。