很多在繁荣时期募得投资移民资金的美国EB-5项目已经来到了将要偿还投资人本金的5年期限。但是由于新冠肺炎的蔓延，原本应当按认购文件如期偿还本金的项目纷纷出现了延迟兑付。

这，就是新冠疫情对于EB-5投资移民项目的负面影响。《华尔街日报》认为，正是因为新冠病毒的出现，加剧了投资移民项目的问题暴露。很多项目虽然开业或者运营，但在疫情期间难以抵御过高的物业空置率和极低的运营收入。

一旦运营受损，项目整体收益下降，直接导致投资人拿回本金的风险加剧。

以下是《华尔街日报》国际栏目6月22日的文章：《新冠病毒加剧了投资者签证计划中的问题》（Covid-19 Worsens Troubles in an Investor Visa Program）。

欺诈行为困扰着寻求美国永久居留身份的EB-5房地产投资者，而新冠疫情的蔓延损害了他们开发项目的收入。

SEC的总部大楼，自2013年以来，该机构已在16起案件中指控与EB-5项目相关的人员违反美国法律。/PHOTO: GABRIELLA DEMCZUK FOR THE WALL STREET JOURNAL

数以万计的外国人通过联邦投资者签证计划获得了美国永久居留权。

但是，随着诉讼和欺诈案件的增加，这条通向美国梦的流行捷径现在正变成一些人的噩梦。新冠疫情使情况变得更糟。

外国人通过在美国房地产项目和其他能创造就业机会的企业上投资至少90万美元来获得所谓的EB-5签证。据一个贸易组织“美国投资”(Invest in The USA)称，该计划已筹集了超过400亿美元，并为类似纽约市的哈德逊城市广场(Hudson Yards)等开发项目提供了资金。但长期以来，欺诈案件一直困扰着该项目。

疫情使问题更加严重，因为许多EB-5项目是酒店、购物中心和城市公寓楼，它们的收入在过去一年中有所下降。

随着该计划的一个关键部分即将到期，一项长期的改革努力正在国会山升温。一些参议员表示，如果没有防止欺诈的新措施，他们不会同意延期，这让该计划的未来充满了疑问。在美国公民和移民服务局(U.S. Citizenship and Immigration Services)于2019年将最低金额从50万美元提高到90万美元后，该项目的筹款额已经出现下降的趋势。

律师表示，EB-5申请人比其他房地产投资者更容易受到欺诈。他们通常不会说英语，对美国房地产市场也知之甚少。一旦他们投资，通常就没有办法追踪他们的资金。

研究EB-5项目的纽约大学斯特恩商学院(New York University ‘s Stern School of Business)常驻学者加里·弗里德兰(Gary Friedland)称，“臭名昭著的开发商有大量的机会带着资金潜逃。”

弗里德兰表示，美国证券交易委员会自2013年以来已在16起案件中指控与EB-5项目相关的人员违反美国法律。本月早些时候，佛蒙特州一项价值8500万美元的EB-5计划幕后主使之一承认了包括电汇欺诈在内的指控，此前负责该案件的检察官表示，投资者的大部分资金都花在了与该项目毫无关系的事情上。

虽然没有可靠的数据显示有多少投资者被欠了钱，但他们的代理律师说，他们看到了更多的案例。这在一定程度上是因为，许多在EB-5繁荣时期筹集到资金的项目现在已经达到了应将资金返还给投资者的5年期限，还有一部分原因是房地产市场的现状。

代表投资者的DGW Kramer LLP律师Rongping Wu称，根据与为投资者提供资金的公司达成的和解协议，投资于史坦顿岛(Staten Island)一家3.5亿美元折扣购物中心的投资者只能收回一小部分资金。该物业于2019年开业，在疫情期间一直在努力应对高空置率和低销售额。该公司和开发商BFC Partners的代表没有回复置评请求。

当项目违约时，投资者有时还会失去获得绿卡的资格。绿卡赋予了持有者永久在美国生活和工作的权利。能否获得签证取决于项目创造的工作岗位数量。如果项目在创造足够的就业机会之前就用光了资金，投资者可能就失去绿卡资格了。

律师和研究人员说，没有人为投资者的利益着想。被称为区域中心的美国实体收取资金，并将其用于房地产交易，以换取费用，但律师和房地产投资者表示，这些中心通常与开发商关系密切，并不总是让投资者参与其中并了解关于项目中正在发生的事情。

在疫情期间，一些酒店开发商在过去一年里得以在项目中增加债务，以避免丧失抵押品赎回权。但这对EB-5投资者来说可能是个坏消息，因为他们通常只有在所有其他贷款人都先还清贷款的情况下才能拿回自己的钱。

译者注：常见的EB-5投资资金结构为一部分开发商股权投资，一部分银行或金融机构高级贷款，剩余的为EB-5投资资金。通常来说，银行/金融机构高级贷款属于优先级资金，EB-5投资资金属于劣后级资金。在还款顺序上，前者也早于后者。

来自北京市的马女士是一名投资移民申请人。她说，2014年她通过用自己的房子抵押贷款，向一家医疗设备公司Vertebral Technologies Inc.投资了50万美元。她回忆说，她的移民代理通过一名翻译告诉她，这个项目是安全的，并承诺五年后她就能把本金拿回来。

但到2017年，她得知该公司陷入了财务困境。马女士称，当时她想起诉，但她的移民中介和集合投资者资金的公司不让她这么做，告诉她这会损害其他投资者获得绿卡的机会。马女士说，她仍在等待绿卡，她认为自己不会得到绿卡。她也没有拿回自己的钱，最终她与其他投资者合作，在今年2月起诉了这家公司和汇集这些资金的实体，称他们的钱被挪用了。

该公司已没有网站，代表该公司的律师拒绝了置评请求。

爱荷华州共和党参议员查克·格拉斯利(Chuck Grassley)和佛蒙特州民主党参议员帕特里克·莱希(Patrick Leahy)希望更多地保护投资者。今年早些时候，他们提出了一项法案，将对该计划进行更新，但也要求独立的基金管理者或EB-5项目的年度审计，并迫使区域中心每年更新投资者的资金状况，以及其他变化。但行业组织和一些议员反对这些改变，目前还不清楚他们是否会获得多数支持。

即使这些改革通过，对一些投资者来说也来得太晚了。25岁的黄安(Ian Huang，音译)来自中国广州，他说，2014年，他的家人在西雅图附近的一个酒店开发项目上投资了50万美元，因为他们的一个朋友告诉了他们这个项目。他的父母分别在一家银行和一家电信公司担任经理，这笔钱是他们借的。但由于该项目资金耗尽，去年被拍卖，黄家的投资毁于一旦。2020年12月，黄家和其他投资者以欺诈和违反信托责任为由，起诉了酒店的开发商及其新所有者。一位代表新所有者的律师表示，该业主“在EB-5投资收益的征集或管理中没有任何作用”。

黄至少拿到了绿卡，现在住在纽约，正在申请软件开发的工作。他说，为了弥补损失，他感到有压力，必须找一份高薪工作，并对父母当初做出这项投资感到遗憾。“我其实并不一定那么迫切想留在美国，”他说。

 

原文链接：

https://www.wsj.com/articles/covid-19-worsens-troubles-in-an-investor-visa-program-11624363201