据日经新闻6月11日报道，除了满是摩天大楼和小型公寓的人口稠密大城市之外，日本还有一处独特的地点。在那里，废弃的房屋和建筑是日常生活的背景 ，人们也不会由此立刻想起日本这个世界第三大经济体的喧嚣景象。

但据野村综合研究所（Nomura Research Institute）预测，如果按目前的形势继续发展下去，截至2038年，日本将有30%以上的住房被废弃，大约有2200万套。换句话说，日本面临着一个非常大的问题：土地的无人认领。

根据2017年发表的另一项研究，截至2040年，无人认领的土地面积，可能会有日本第二大岛北海道的面积那么大。

造成这种情况的最明显原因是日本目前的人口危机。自2009年达到1.285亿人的最高峰以来，日本的人口每年大约减少20万人。一系列其他因素，例如法律和文化基础，也加剧了这一人口问题。

在二战结束后的四十年里，日本似乎注定了另一种命运。在经济快速增长的支撑下，房地产业被认为是一项稳健的投资，受到了许多政策的支持，例如对有住宅的地块减税等激励措施。

然后，在20世纪90年代初，日本的泡沫经济崩溃，随之而来的是房地产价值的崩溃。随着日本进入一个漫长的经济停滞期，从1970年代开始，日本的出生率开始急剧下降。出生率的降低开始明显改变日本社会结构，尤其是在大城市之外的地区。

到2010年，随着日本总人口的实际下降，日本的自愿财产登记制度已经成为了另一大问题。当财产价值上升时，继承人有意愿去登记留给他们的土地和住宅。但当资产市场下跌时，转让继承财产的所有权，以及所需的费用和时间成本，对许多日本人来说太麻烦了。

更为复杂的是，2011年3月11日发生的毁灭性地震和海啸，导致大批人向地势高的地方迁移，这反过来又使得日本各地的沿海城镇和城市的人口数量骤降。

虽然日本的人口结构和稳定性一直在稳步变化，但相关的政策和法律现在才渐渐跟上人口变化的脚步。今年4月，日本的《不动产登记法》进行了修订，规定遗产登记是强制性的。如果这一法律得到执行，随之发生的潜在变化预计将在三年内产生。

东京政策研究基金会（Tokyo Foundation for Policy Research）的研究员吉原祥子对日本物权法的重新普及起到了极大的作用。她在2017年出版的《人口减少时代的土地问题》，大大提升了人们对日本过时的物权法的认识。

吉原祥子在一封电子邮件中表示，日本的《不动产登记法》是以法国的政策为蓝本的，其基本意图是保护不动产所有权免受非法的第三方侵害。

法国虽然有严格的继承程序，但在日本，没有明确的规定要求人们进行继承登记，这直接导致了许多土地仍长期登记在死者名下。

日本非强制性的财产法带来的不仅仅是“空房子”的问题。截至现在，无论是建筑已经成为“危房”，还是它本来就是一个公共工程项目，地方政府若想拆除一栋未登记的建筑，都必须联系所有在世的继承人之后，才能采取行动。根据房产被空置的时间，在世的继承人可能包括孙辈甚至是曾孙，他们可能生活在其他城市，甚至国外。

由于缺乏时间和金钱成本进行授权，大多数市政当局最终将被遗弃的房产弃置野外，而这往往将重建项目拖延数年。

截至2017年，这个问题已经达到了空前的规模。据岩手县前知事及总务大臣增田宽也领导的一项私人研究估计，日本的无主土地，包括住宅、农田和商业用地，已经增长到410万公顷，面积超过了日本五大岛中第三大岛九州岛的面积。这也间接证实了前文中对“2040年北海道”的预测。

在过去十年里发生了一系列立法变化，包括2014年通过的“赋予地方政府急需的单边行动权力”的法令，以及今年4月通过的“强制财产登记”的法律，以及最近新建立的一个管理所有权不明土地的系统。这些一系列的政策措施，可能会对“土地无主化”问题有一定的改善。

吉原祥子表示，这些改革的意义重大，国家政府仍需迅速开展相关工作，从而让人们了解这些新的政策。他补充道，这并非易事，因为在过去的20年里，日本的许多小型农村政府本身已经形同虚设了。且随着人口的减少，村庄也与附近的大城镇进行了合并。

以大阪南部和歌山县曾经的日置川町为例，那里有一半的村庄被遗弃，剩下的人口都是老年人。至少可以说，在像日置川町这样的地区中，要让这里的居民以及他们的继承人，了解遗产登记的强制性政策，确实是一项挑战。

下田是一名专业摄影师，也是和歌山县第二大城田边的居民。在田边，废弃的建筑占和歌山县住房总量的20.3%左右，在日本排名第二。 下田最近在兼职拍摄空置房产的照片，并在网上发布，来吸引买家。

下田称，许多人被一种叫做町屋（machiya）的古老木制房屋所吸引。它的价格往往比周围的市场要便宜。但这些房屋也通常存在如白蚁或腐烂的地基等基本的问题，这可能会影响潜在的购买市场。下田补充道，修缮房屋往往需要投入巨大的成本，特别是屋顶的维修。

像许多人口下降的城镇一样，田边正在努力吸引新的居民，特别是由于疫情影响而导致在家工作的人数激增，以及人们对小镇生活的怀念与憧憬。尽管如此，日本仍然还有很长的路要走。

下田称，在他的个人印象中，中心城区的房屋空置率较高，由于对海啸等自然灾害的担忧，那里有更多的房屋被闲置。

日本住房市场还有另一个其他的景象，即空置房屋数量的增加并不与住房开工率的下降相对应，特别是在许多年轻夫妇希望搬到更高地势的情况下。

在日本，关于akiya（空屋）的讨论通常涉及房地产价值、监管以及日本如何应对加速的人口结构加速变化等问题。但这其中也经常会有一种不言而喻的悲伤因素。

下田表示，“每栋房子都有一个历史和故事，它们都非常有趣。”他知道田边有一所这样的房子，在这栋房子里，客厅的横梁上还留有二战时期的弹片伤痕。这些碎片在装修时没有被清除，而是被作为战争的记忆被保留下来。

在这个“小城市争夺新移民”的时代，田边也因此得到了一个可以奋斗的机会。田边离南纪白滨机场（Nanki-Shirahama Airport）只有30分钟的路程，也拥有许多足以提供城市居民居住习惯的设施。但在这种“大城市移民小城镇”的每一次成功中，都会有一个城镇或村庄逐渐淡出人们的记忆。

吉原祥子表示，目前的空置房屋和土地的问题是一个结构性问题。它已经在不断下降的人口和现有的系统之间蔓延，“没有什么可以一蹴而就，重要的是逐一积累短期措施，以及中期的体制改革。”