文/小笼包包
作为加拿大华人关注最多的城市之一，多伦多时常被拿出来和北京从各个方面进行对比。同为经济文化中心，这两个城市都有“居大不易”的苦恼。对于定居在这两个城市的年轻人来说，拥有一套属于自己的房子是否可负担，又将面临怎样的挑战呢？
买房都有门槛：首付、身份、户口
小S刚毕业不久，正在银行从事一份收入还不错的工作，年薪大概税前七八万。自2015年到多伦多以后一直有在考虑买房，但迟迟没有下手。“这几年一点点看着公寓房价涨起来，非常后悔当初没有果断一点买下房子，尤其是18年海外买家税政策出台以后，买房更贵了，”她说，虽然一直有在关注房产市场，但在自己拿到身份之前应该是不会考虑买房了。
多伦多作为加拿大最大的城市，一直是众多华人首选的居住地。《经济学人智库》曾根据政治稳定性、医疗保健、文化和环境、教育和基础设施等方面对全球城市宜居性进行了考察，多伦多在他们编制的宜居城市排名中位列第四。
小S 说:“没买房的话，生活压力其实没有很大。比起担忧何时才能买房，更注重的应该是是活在当下，努力工作让自己工资提高。”
在多伦多，有买房意向的年轻人不在少数，但其中很多人因为没有合适的身份，或难以承受买房之后的还贷压力等种种问题搁置了这项计划。
另外一位进入北京金融行业五年左右的年轻人对加美财经表示，自己的月收入大概税前3万，偶尔也会跟投公司的投资项目，年收入大概45万左右。
“2019年公司帮忙办下来了北京户口，确实有在考虑买房子，”他说，“如果没有房贷，每个月生活质量还是很高的，也没什么压力。但一旦买了房子，可能每天压力都非常大。”
当问及他理想的买房区域时，他说：“在北京郊区，首付也至少一两百万。没有家庭的支持靠自己很难做到。北京的生活成本并不算低，不想降低生活质量的话，没有家里的支持不太可能在北京买得起房子。”
在北京，高昂的房价让很多年轻人望而却步，甚至很多家庭一辈子的继续也不足以支付一套北京房子的首付。但尽管如此，北京作为一个资源、权力、人才都高度集中的超级城市，汇聚了中国最顶级的医疗资源、教育资源，和占全国比例接近一半的金融机构，许多心怀梦想的年轻人仍渴望留在这里定居。
两地平均房价差不多，房型、区域不同价差大
多伦多地区近五年的平均房价一直在稳步上升，但不同房屋类型之间仍有一定差距。全球最大生活费用数据库NUMBEO统计称，多伦多市中心公寓的单位价格为11544.32加元（约合6.15万元人民币）每平方米，非市中心公寓的单位价格为8996.82加币每平方米。
根据多伦多地产局2021年第一季度的统计数据，目前多伦多一套公寓的平均价格为61.5805万加元，其中一室平均价约55万，两室平均价约70万，三室平均价75万。Strata.ca的一份新报告发现，多伦多有五个社区的公寓平均价格相对来说低一些，为55万元左右。但总体来说，地理位置的不同并没有给公寓的价格带来过大的差距。
而房屋的价格则会同时受到地理位置和房屋类型的影响。根据房型结构的不同房屋可具体细分为独立屋，半独立屋和连屋，不同社区内房屋的价格相差较大。而Wowa网站公布的多伦多房产报告称，目前独立屋，半独立屋和连屋的平均成交价格分别为138万，106万，95万。在多伦多地区内不同社区的平均成交价格在79-88万到130-280万之间不等。多伦多地产局数据表明，目前，多伦多房屋平均价格约为110万。
自2016年以来，多伦多公寓的价格就一直在上升；但独立屋市场因2017年实行海外买家税，经历了一段低迷时期后2019年才开始重新回升。多伦多地产局最新报告显示，从2020年4月到2021年4月，多伦多住宅市场的平均成交价格由82万上升到了约110万，涨幅为33%。公寓楼平均价格变动虽然不大，从2020年4月的65.4万调整至2021年4月的64.5万，跌幅1.4%；但公寓楼的成交量激增近80%。且扩大首次购房优惠政策可能会对多伦多地区的公寓产生短期的推动作用，市场很可能继续上涨。
一名资深房产经纪对加美财经表示，多伦多房产市场的波动和疫情有很大关系。公寓楼的波动相较于独立屋要小的很多，尤其是疫情后半段独立屋市场的疯狂让人出乎意料。
她表示，大家逐渐对疫情适应以后，渐渐产生了对通货膨胀和资产贬值的担忧，加上疫情期间贷款利率几乎史上最低，导致了越来越多的人开始投资房地产，多伦多房产市场又一次逐渐转热。
“而且大家现在都在家办公，不需要住在市中心，所以大家都更想换成远离市中心的更大的房子住，”这名房产经纪说，“这样不管是在家办公、锻炼还是孩子玩耍，都有更大的空间。”
而根据中国房地产协会发布的房价行情APP显示，在北京，尽管目前平均单位价格为6.5万元每平方米，但房价和城区有很大关系。总体来说，更繁华的中心城区因其更丰富的商业、教育、医疗资源价格更贵，即西城、东城、海淀三个区域平均成交价格相对较高，单位价格超过了10万；其中西城区以每平方米12.6万的高价位居北京区域房价第一；其次是朝阳区，单位价格在7至8万元之间；而其他市区和县区的平均单位房价则在2万到6万间不等。
但即使在同一行政区内，小区地理位置的不同也会造成房价差异较大，这一现象中心城区以外的区域更为明显。通常来讲，靠近地铁站、在学区内、交房年限更短的房子价格远远高于地理位置没什么优势的小区。
加美财经采访到的一家房产中介的区域经理在通州，交通便利的新小区单位价格可以高达8万，位置偏远的老旧小区单位价格仅为3到4万。而从房价的涨势来看北京的平均房价表现则比较稳定，安居客的统计数据表明，近五年来北京的平均房价一直保持在1%幅度以内波动。
与多伦多疫情期间房地产市场的数月之内发生的急剧变化相比，疫情对北京市场的影响相比之下平稳很多。由于国内在疫情时实施严格的封锁居家政策，全国封锁期间所有商业活动均停滞不前。因此相较于2020年初的疫情大爆发，反而是6月份北京市的疫情反弹让其房产市场 “遇冷”。
贝壳研究院数据显示，以二手房为成交主力的北京楼市因疫情的复发开始出现迅速降温迹象，周度成交量环比降幅一度将近一半。而新房市场6月虽然成交量上涨，但价格却在下跌。
以工资收入，何时能买得起房？
北京统计局数据显示，北京2020年全市城镇非私营单位就业人员年平均工资为14.5766万元，月平均工资为12147元，且近五年一直保持着10%以上的名义增长速率。而Jobilico数据显示，安大略省2020年人均收入为5.5万加元，同比增长速率3.8%。
根据NUMBEO国际生活成本数据库的统计，多伦多的房价收入比为11.59；贷款收入比为74.26%；贷款负担能力指数为1.35。
加拿大国家银行发布的《住房可负担性监测》称，根据多伦多公寓的平均价格，按照首付为房屋总价的20%计算，需要至少12万加元的家庭收入才能买得起公寓，按照10%的储蓄率积累首付需要51个月——或者说刚刚超过4年。而这对很多单身年轻人来说近几年内是不大可能完成的指标。
加美财经采访到了一位刚毕业不久、年薪税前4.6万加币、在父母支持了首付买下两室的房子小Z。她表示目前每个月工资扣除房贷管理费水电费等，剩下的生活费很少很少。
“压力倒也还算正常，目前的生活还算稳定，但需要考虑更多生活成本，消费要和收入等级匹配，不能像在学校时全凭自己的喜好来决定。但现在刚开始工作收入还比较少，过几年经历多了收入高了以后压力应该能小很多。”
已经工作三四年，年薪6.5万的小A表示，他的车贷和保险每个月固定支出月1200元，房租1200元，目前并没有买房的打算。“工作以来一直在租房，如果买房不考虑首付只考虑贷款的话，每个月的工资扣除房子车子后的可支配收入将少得可怜。”她表示，还房贷和自己租房心里感觉应该会不太一样，“如果房租贵，我可以主动选择合租或找价格更低的房子，但要每个月还房贷，应该会给我非常大的精神压力。”
NUMBEO提供的在北京的房价收入比、贷款收入比以及贷款负担能力这三个指标的数据则不甚乐观，他们分别为：42.33，341.33和0.29，均超出了多伦多相应指标的三倍还多。也就是说，在北京一个普通收入的家庭如果想攒够钱一次性全款想买房，需要一家人不吃不喝工作40年以上。
Y女士说，自己在北京投资行业从事行政工作6年，目前月收入大概1.2万元左右。公司位于北京西二环，为了节省房租她选择与人合租住在北五环外。 “北京的房价实在是太贵了，好不容易公司帮忙搞定了北京户口，但根本不敢考虑买房子。租房都要精打细算更别提买房了。”她表示，未来充满不确定性，只能走一步看一步，近五到十年应该不会买房。
对那些在北京打拼了十几年、有一定积蓄的人来说，在北京县区或者周边城市买房也是一个看似不错的选择。H先生对加美财经表示，自己已经工作了12年，目前月收入3.5万，并通过自己的努力攒下了一部分积蓄。
他说：“在北京肯定是买不起房子的，家里条件不足以让父母帮忙付掉首付，靠自己攒够北京的首付感觉永远不可能。但我会考虑在北京周边的小城市或者河北省境内买房。”
据他介绍，北京周边的城市的房价要低得多，大概每平方米一到两万。且近些年高铁的班次越来越多，从周边城市到北京只需要不到半个小时。“这样也可以选择面积稍微大一些的户型。唯一的缺点就是每天通勤更辛苦一点，不过也和住在北京郊区差不多。”他表示，最近已经看中了几套不错的房子，价格也可以承担，预计不久的将来就会买下自己的第一套自住房。
除了上述衡量标准，NUMBEO还介绍了另一项指标，即房价租金比——平均买房成本和收到的租金收入（如果买来出租）或如果租房（如果买来居住）估计会支付的租金的比率。这一比率的数值越低，越说明买房比租房更好。
该网站指出，多伦多市中心的和非市中心的房价租金比分别为27.11和25.92，而北京市中心和非市中心的房价租金比为61.09和50.99。也就是说，NUMBEO认为，在多伦多买房比在北京划算的多。
在北京和多伦多两地都有购房经验的中年华人舒先生认同这种看法，他2010年前在北京买房，移民后又在多伦多购置了房产。他觉得，相比北京，多伦多的房产升值并不会很快，去年疫情期间的暴涨虽然有疫情期间人们离开公寓寻找独立屋的原因，但是更重要的是前几年房价的补涨。
他说如果拉长周期来看，多伦多的房产增值是很稳定的。再加上租售比高，房产的租金往往能大致对冲贷款和高昂的房地产税（排除维护费用），这对房产投资还是非常有利的。但是他也指出，加拿大对租客保护非常到位，不可以随便涨价，也不能随意撵走租客，如果看现金流，其实算下来赚头并不多，甚至有很多年头会是负值。只有从房产稳定升值的角度，才值得投入。这就要求投资者必须长期持有，不能贷款压力太大。
舒先生觉得，虽然多伦多人天天喊着房价太高，买不起房，但是比起来，他们比北京人还是强太多了。只要有一份稳定工作，首付就很低，利率现在低到了不到二个点。而且更重要的是，从自住角度，北京一套公寓，在多伦多可以买有院子的独立屋，生活的享受程度要高很多，从公寓角度上，虽然多伦多很多公寓楼都是几栋楼，很少有北京的封闭小区花园，但是买到的基本都是精装房子，设施和装修也要好得多。
这届年轻人怎么住？两地政府都有补贴
为了让居民可以负担起首套房，加拿大政府出台了包括首次购房者刺激计划，联邦购房计划，首次购房者退税计划等在内诸多优惠政策。且去年年底联邦政府放宽了首次购房者刺激计划，购房者收入上限和贷款额上限都做了一定幅度的提高。对于很多还未购置房产的潜在买家，这无疑是一大利好信号。
同时受到疫情影响，加拿大央行下调了基准利率至0.25%并很可能持续至2023年，各大银行也纷纷降低利率提供优惠的房贷利率。根据加拿大最大的贷款资讯网站Ratespy的消息，疫情使加拿大各大银行出现了史上最低贷款利率。
不过自2021年6月1日起，加拿大将实行贷款压力测试的新规则。购房者将必须证明他们能够负担5.25%的最低利率，而目前的门槛是4.79%。不过，上述房产经纪表示：“这只会影响很小一部分额度的贷款，压力测试对借款者心理压力的影响可能更大于对实际贷款的影响。”
租房方面，对绝大部分平均收入的普通人来说，最直接的政府优惠就是每年的房租可以退税返还一部分租金。而针对低收入人群，加拿大政府一直以来都有提供廉租房，让他们有能力找到自己的容身之所。
除此之外，根据CBC报道，多伦多所在的安大略省政府已经和联邦政府达成协议，未来9年，符合条件的低收入家庭每年每户可以获得2500元的租房补助。两级政府还会共同拨款，修建5万套新廉租房，整修6万套现有的旧廉租房。
在北京，政府自2017年起制定了一系列限购政策限制炒房行为，同时出台首套房贷款政策，让购房人可以以不低于35%的首付够买自己的首套自住房。北京的一名房屋销售从业者表示，现在购房人还可以按公积金缴存年限贷款，这让一些缴存公积金并不多但工作年限较长的购房人能获得更高额度的贷款。
而对那些短期内只能租房生活的北京年轻人，政府也出台了相关政策解决他们的住房需求。自2018年起，北京以配租公共租赁住房为主，配售共有产权住房、发放人才租房补贴为辅，对符合条件的人才给予住房支持。其中，人才公租房是针对在北京无房产的人才建造的专项用于人才就业的生活配套租赁公寓。
根据北京乐居网的报道，目前较成熟的是亦庄经济开发区和通州的人才公租房项目，朝阳区该项目还在规划中。据悉，通州的人才公寓项目还可根据人才级别进行租金补贴或租金减免。同时对于在北京生活但没有房产，人均收入和总资产净值较低的家庭来说，北京政府也为他们提供了市场租房补贴，最高补贴可达每月3000元。
在经过以上各方面的考量后，似乎无论是在多伦多还是在北京，想要拥有一套自己的房子都要承受巨大压力，但在不同城市生活需要考虑的因素还有很多，不管是买房还是租房，究竟在哪里生活更合适还是要靠购房人和租房人的主观取舍。
来源：
https://blog.remax.ca/re-max-is-the-toronto-real-estate-market-in-trouble/
http://www.fangchan.com/data/13/2020-07-01/6683897406339486431.html
https://www.movesmartly.com/articles/2020-year-in-review-covid19-impacts-on-toronto-real-estate
https://m.creprice.cn/city/bj.html
https://dailyhive.com/toronto/gta-neighbourhoods-below-average-condo-prices
https://www.jobillico.com/blog/en/the-average-canadian-salary-in-2020/
https://trreb.ca/index.php/market-news/housing-market-charts/housing-market-charts-archive
https://precondo.ca/toronto-real-estate-prices/
https://www.anjuke.com/fangjia/beijing/
https://www.numbeo.com/property-investment/in/Toronto
https://www.cbc.ca/news/canada/toronto/housing-announcement-toronto-1.5402103
https://trreb.ca/index.php/market-news/market-stats#condo-sales-stats
