《南华早报》5月17日报道，虽然全球零售业在疫情中举步维艰，但亚洲零售地产市场仍具有吸引力。即使在疫情发生之前，零售业就已经不受房地产投资者的青睐了。

商店的过度建设和电子商务的兴起对零售业造成了严重破坏，削弱了人们对该资产类别的热情，特别是在美国，许多百货公司和购物中心都破产了。

疫情推动了向在线销售的转变，并增强了对其他行业的吸引力，特别是电子商务驱动的物流市场，这也减少了零售交易在全球交易量中的份额。

根据房地产咨询公司RCA的数据，在2020年第二季度开始到今年第一季度末的12个月期间，零售投资仅占创收房地产交易的11%。在美国，2021年第一季度的零售交易同比下降44%。根据不动产公司世邦魏理仕（CBRE）的数据，相比之下，欧洲的下降幅度为50%。

然而，在引领全球投资活动复苏的亚太地区，零售交易同比增长9%。这得益于经济体的重新开放和零售业的大幅反弹。虽然物流和工业地产仍然是亚洲商业地产中最抢手的资产，这也反映了全球的趋势，但零售交易在亚洲市场中的份额比其他地区更大。

总部位于香港的亚洲最大的房地产投资信托基金Link Reit，在2月份以4.29亿美元（约合27亿人民币）收购了上海郊区购物中心七宝万科广场50%的股份，完成了其在中国大陆的第五项零售投资。该购物中心于2016年竣工，在疫情期间具有极强的韧性，在去年年底拥有近98%的出租率。

亚洲零售房地产的投资案例是令人信服的，原因有几个。首先，只要粗略地看一下全球人均购物中心面积的水平，就会发现亚太地区国家，包括澳大利亚和日本等发达经济体，与美国和加拿大相比，零售供应明显不足。即使是欧洲，由于对发展的严格限制，其人均库存也大大减少。

第二，购物中心不再纯粹是为了购物。它们越来越多地提供一种愉快的体验，使人们能够进行社交，享受不同类型的娱乐。这些新的价值驱动因素在亚洲尤其重要，因为这里有一个快速增长的中产阶级。

第三，虽然实体零售业远不如北美发达，但亚洲完全有能力应对数字革命。在采用在线销售渠道方面，亚洲零售商已经超越了西方经济体，尤其是那些处于电子商务前沿的中国零售商，在改善与购物者的数字互动方面处于更有利的地位。

有迹象表明，许多投资者对亚洲零售房地产的前景看得过重。过去几年，对更广泛的资产类别的负面情绪因疫情而加剧，导致投资者减少对该行业的投资。

房地产服务公司仲量联行在3月31日发表的一份报告指出，自2016年以来，亚洲零售资产收益率的下降低于写字楼和物流收益率的下降，导致零售资产的价格更具吸引力。此外，优质购物中心在疫情期间的表现好于预期，特别是在首尔，零售运营商成功转向了娱乐和体验式零售。

不过，虽然亚洲零售物业的前景比美国和欧洲要好，但人们对购物中心的需求明显低于对物流和住房的需求，这些行业从疫情中受益更多。

零售资产，即使是那些位于黄金地段的资产，也需要大幅提升自身以吸引和保留租户。这在疫情后的世界里尤其如此，因为全渠道战略以及资产的重新定位和再利用变得越来越重要。

美国房地产咨询公司戴德梁行（Cushman & Wakefield）在香港的亚太资本市场区域总监戈登·马斯登（Gordon Marsden）说，投资购物中心需要时间和精力，而且需要高质量的资产管理来配合。

然而，虽然零售业可能被认为是一种逆向投资策略，但考虑到资本对物流资产的重视，以及数据中心的日益普及，购物中心在亚洲是稳固的主流。著名的外国投资者，包括新加坡政府投资公司GIC和美国私人股权投资公司黑石集团，在过去几年中已经在印度和中国完成了重大交易。

此外，自去年11月疫苗接种以来，人们对零售业的情绪明显好转，标准普尔500指数中以零售业为主的房地产投资信托基金已经飙升了63%，而工业和物流的Reits指数则上涨了不到9%。

随着中国和韩国成为电子商务的先锋，以及印度优质购物中心存在着巨大发展空间，亚洲零售业已蓄势待发，从全球复苏中获益。