文|三河晴月
 

一首烂大街但有点炸的歌中有一句“想带你去浪漫的土耳其”，充斥在大街小巷聒噪的店铺大喇叭里，似乎要喷薄而出的让你遐想土耳其究竟有多浪漫。

一个短平快但有点悬疑的项目叫做“土耳其25万美元购房入籍”，铺陈在大江南北各个网站竞价广告的头条上，似乎拉扯着你马上拎起旅行箱和大钞票直奔目的地。

就在这个项目的推广在市场上还没来得及走完一个个案的完整流程之时，就频频爆出了“假地契”的事件，或者是办理机构彻底失联的情况，房子没有见到，票子也没了……深圳卫视《第一现场》，近日就报道了一则移民被坑的案例。据深圳卫视报道，受害人想要买房移民土耳其，结果钱交了房子没见到，再去找代理商，却发现办公室早已人去楼空，维权无门。

你是否停下来认真思考过，那些人天天喊你去土耳其买房，究竟是真让你去土耳其浪漫呢，还是让你见识一下什么叫做被割了韭菜还要替人家数钱呢？

土耳其移民项目到底怎么移？

在我们已知的土耳其国籍项目法案演进中，最初出现投资可入籍的法案是2009年，法案5901号中规定了一项可以通过投资行为获得土耳其的国籍，投资金额是100万美元购置房地产。在2018年9月18日，这一条款得以修正，改为投资金额25万美元购置房地产。三河在跟一位朋友谈起这个变化时，朋友笑称，这是打了骨折价啊！

确实，作为一个优势并不明显的国家，投资入籍的门槛定在了100万美元也真是没什么性价比。

然而25万美元就可以随便入了吗？

大家如果不急，这事儿可以慢慢唠，唠明白。

首先我们看市场上在推广的购房入籍项目。横向来看，无非是加勒比地区那一拨的，和塞浦路斯、土耳其这一拨的。

加勒比那一拨呢，从面儿上看整的特别齐活。所有的项目要经过政府批示跟披露，所有的代理机构要政府授权。也就是你只能从政府网站上有的那些项目跟机构里选，非要选名单以外的项目跟代理，那政府没有责任了，你再大的损失都跟人家没一毛钱关系，到头真的赔了票子事儿没办好爱找谁找谁去。

但如果你是因为选了政府批示的项目跟授权的代理机构，真的出问题了可以给他们的局长写信，反正人家回不回你的可能看运气。这可以算是一种监管吧。有这种形式监管的还有马耳他，但这不是纯买房的项目暂且不提了。所以呢，暂且把这一拨项目看作是江湖上的名门正派吧。

塞浦路斯、土耳其这一拨呢，你不能说它是名门正派，但也不纯粹是邪教。问题在于，政府只出台一个法规，告诉你买够多少钱房子我给你入籍的机会，但是不批示项目，只要是个房子甭管新的、二手的还是几手的，完工的或是在建的、没交房的都成。

其二，代理机构不需要拿到政府那张授权的牌照，简言之是个人想做这个项目就能做，反正嘛开发商就是个称谓，这年头做欧洲项目的哪个不叫自己开发商？就好比邪教的人也可以叫自己是江湖中人。所以呢总结起来就是塞浦路斯、土耳其这一拨项目既没有政府对于项目的审核与批示，也没有政府授权的代理机构。嚯，这可能就是所谓的真空上阵吧。

房屋评估有哪些猫腻？

说到这里可能有人不服气了。

那三河再跟你唠明白点儿。有人说起码土耳其要求房产提供房屋评估价值呢？这些房评机构的介入不是一种保障吗？

当看到了设置评估价值的条件以后，差一点儿，就差一点儿三河就信以为真了。加之很多的代理言之凿凿的宣传说：我们房子保价的，估25万的肯定就值25万。这话听着是不是很有道理？

全错了。

那些说房子保价的人出发点是什么？看回法规，除了规定投资额满25万美金的房子之外，还有一个限定条件是必须持有三年，需要在土地局挂网注册。那么，三年后这个房子可以自由交易了，试问哪个投资人不乐得马上出手房子收回投资的？所以这里就涉及到一个房产评估中的资本化率因素。

想到这里，豁然开朗。

涉及到收回投资成本，那么在准备项目评估价值的时候基本会遵循评估的资本化率最保守的一个原则。理论上说，估值一定程度上会低于相同地段、相同项目的现市值。这一点，相信那么多经手过动辄上亿美元项目的美国EB-5投资移民推广的机构老板们，都深谙此中门道。25万，估值25万，这不叫保价。

又有的代理恨不得摸着良心跟你说，政府还是很负责任的，对那些出具虚假报告的房评机构取消作为入籍项目评估机构的资格。这能说明什么呢？并不能说明问题。连当地律师都曾说过，由于政府对于房价地价没有统一的标准，所以并没有可以作为评估价值基准线的参考物。

又有的代理给了解决方案，给一个房评机构的名单。问题是，你自己得沟通得明白。

我们再来说说三年后的问题。好的，就算信了估值的问题，三年以后再出售的基准价确定为买入价，但实际上你了解买入价里面包含了多少人的利益吗？有没有人曾告诉你，你在5年以内卖房，要交资本利得部分15%-35%的税；而当你持有的房子超过5年以上再卖掉不交资本利得税？

根据土耳其央行（Central Bank of the Republic of Turkey）的2020年数据，伊斯坦布尔房屋均价全国最贵，每平米售价平均值为 5221里拉大概折合成765美元，再看看国内卖给你的房子多少钱？反正售价2000美金每平米的房子算是低的。

然而出了评估报告的这套房子等于盖棺定论了，你的所有正式房屋登记资料都是按照溢价之后的房屋价格登记的，那么三年以后你想过吗？就伊斯坦布尔来说吧，房子增值的比例3年可能达到40%？这地段是不是宇宙最强了呀？不好意思，可能三河爹妈给的智力水平不足，不懂这个局庄家要怎么玩儿。但是，然而当你这套房子按照高价买入，等着3年之后再出售，除非是还有慈善家一样的接盘侠。

52年，土耳其租金收益率全球最低

除此之外，警惕那些跟你讲租金收益比的人。

根据全球房地产指南的数据，相较于欧洲其他国家，土耳其有着最低的房价/租金收益率；这个数值达到了52年。根据该指南的解释，这一房价/租金收益率是用来衡量房屋估值最高价/最低价的，通常是总租金的百分比计算得出的收益率数据，因此数据越高说明房价/租金收益率越低。况且，这个数据是人家正儿八经按市价的房子，你买到的别忘了不知道多少倍的溢价情况！

算笔账吧，跟当地开发商你接触不了，所以只能接触当地的经纪人。他们从开发商手里拿的commission大约介于6%-10%。而在回到国内运作购房入籍项目的所谓代理手里，我们见到的他们给出的commission大约介于15%-30%，可能还不止。某些代理甚至不是一代，而是从当地代理手里再拿到的代理；然后推荐到为你提供咨询的咨询服务机构，也就是所谓中介机构。这里的每一个环节，都是从你的25万美元房款里出的佣金。

高额的利润，客单价高出想象的这一项目火了。起码在广告推广上火了，在咨询服务机构层面火了，在代理方层面火了。

因为抓准了中国客户最偏爱投资房产的心理和传统投资偏好的习惯特点，销售们可以KPI不愁，咨询服务机构老板们可以门楣不倒，代理方可以暗戳戳的站在上帝视角给每一个下级咨询服务机构洒洒水似的发放合同约定的commission。因为他赚得远远高于咨询服务机构。

这种超高利润回报的驱使之下，才出现了本文开头所暴露出来的惊掉下巴的问题，造假地契；拿钱不给房的机构人去楼空的。

回购、期房、融资，套路都很深

套路玩儿的再高深一点，开始给你承诺包回购了。而且还是double kill。从包回购这个概念，到玩儿了一个汇率差的一个双杀游戏。

先说回购。

这里特定的是指开发商给与购房人的一项权力，或者说好听的吧，是开发商和购房人之间签订的回购协议以保障在许多年以后按照一定的投资回报率，或按照当初购房价格原价予以回购。显然在土耳其入籍过程中购房的情况下不可能许以附加投资回报率的回购协议。原因我们说过了，溢价过高的前提下，除非真的对赌的3年之后房价飙升了，回本了；或者打定主意是为了割下一茬韭菜用。那么原价回购总是合理了吧？

这就是开发商聪明的地方。买房办理入籍项目的时候按照规定你必须美金买入；然而回购的时候开发商给你按里拉回购。有人问了，为什么不能美金回购？这个问题只能说不是不能，而是不允许，没条件。只要是个人就能看懂里拉兑美金的汇率问题，肉眼可见的跌跌不休。

从2018年开始当年汇率跌幅超过50%，到2019年超过60%，再到2020年，根据土耳其《共和报》里拉兑美元汇率又下跌了24%，年中一度跌幅超过30%，成为仅次于巴西雷亚尔的全球贬值幅度第二大货币。所以一个汇率差就能让你赔到只剩底裤，怎么会让你站着体面的把便宜给占了？

另外根据土耳其财政部公布的数据，土耳其政府至今未尝外债达到了4351亿美元，占人均收入的59.1%。这个数据是什么概念呢，总外债的金额之巨已经达到了该国外汇总储备量的大概13倍之多。两方面结合起来，为了支撑汇率，为了弥补自身经济严重深度依赖进口和美元的历史问题，土耳其政府一放水，二牺牲外债，无奈之下土耳其央行迅速消耗着外汇储备，仅2019年底外汇总储备量就下跌了超过一半。这种情况下，你应该不会天真的以为，他们包回购能给你dollar吧？

接下来，为了让你成交，出现了一种更为隐蔽的套路。就叫做融资？

哈？干什么玩意儿融资？

前面说了代理，或者往往都是二级以上，三级以上的代理卖给你房子。然而这些人说给你融资买房，还给你一个G20大国的国籍。这时候聪明人应该鼓鼓掌配合一下这个戏的剧情。

他们跟你收一笔融资利息，然后承诺给你账户上打款25万美金，之后开始给你操作房子的事儿。有人说还有这等好事儿？那我账户到账之后立马转出呢？别忘了他们会要求所有操作跟律师签定授权书，发生在你开账户之前，你授权的范围甚至包括可以自由使用你的账户。

所以本质上操作是，卖给你的或者说名义上卖给你的房子本身加上所有交易成本就这个价，不能多一毛钱了。甚至还包括了他们打通各个环节的经费。再退一步讲，你会想或者他们真的可以拿到金融机构的融资呢？哈哈哈，奈斯。

前面我们说了，代理都是二代，三代以上或者跟你一样都是一个外来客在土耳其还没建立什么信用记录的；开发商会不会愿意配合你除非开发商是你亲戚？这背后的逻辑我们不说了，反正庄家收割的时候没有一颗韭菜是无辜的。

期房是又一道送命题。只不过没那么显而易见的。

对于国人来说买期房不要太正常了嘛。但是对于这种投资房产拿身份的项目来说，却是致命的。我们前面说过了，除了耍流氓的融资项目之外，正常都要求全款之后才能过户房子，办理移民。

那么这时候，你已经彻底失去了你这笔购房款的拥有权了。不知不觉中你授权了律师使用你的账户，转账，然后到了开发商那边的账上。这时候你忘记了，买到的是个期房。期房就存在一个交房期限的问题。或许在covid-19之前给你的完工期限还是可以接受的，但现在情况不同了。工期会有多少程度的延误？不知道。开发商会不会向你披露资金的使用计划？好像不会，历史上没出现过这么老实的开发商。

然而当你满心期待着，房也买了，移民也办了，就差最后一步投资期到了之后可以再出售收回本金的时候，你会发现好多时候偏偏你的项目烂尾了。这个时候你只能期待轮到你回收本金那一天，这个国家还没取消项目，你的开发商，各级代理都还能找到，同时还会有下一茬韭菜准备好了让他们割。

最后再来点儿数据吧。

根据投资土耳其网站，土耳其截至到2018年存量房3420万，自2013年到2018年房屋销售量800万，而同一时期卖给外国人的房子是134000套。

对不起，数学不太好，算不清楚了，存量房要消化掉能完全靠本地人吗？显然不能。这才把100万美金的入籍门槛打骨折价抛售呀！那么，到底需要多少外国接盘侠？

虽然说这么多，但从心底里还是希望诸位的美好梦想可以不变成泡沫。

希望在土耳其投资入籍项目走完一个完整的再出售退款周期之后，还还依然坚挺存在。不然，庄家们又要换个地儿把所有套路再玩儿出新花样来了。

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