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经济学人:房价超级周期才刚刚开始

经济学人的文章解释了为何房价可能连续多年上涨。

2007-2009年金融危机后,全球房价按实际价值下跌了6%。但没过多久,房价又开始回升,并超过了危机前的峰值。

当新冠疫情爆发时,经济学家们预测房市将崩盘,然而,实际情况却是市场出现了热潮,戴着口罩的购房者争相购买理想住房。

2021年起,各国央行开始加息以遏制通胀,市场担心房价将大幅下跌,但实际价格仅下降了5.6%,现在又迅速回升。

无论经济环境如何,房价似乎总能持续上涨,未来几年房价可能会更加顽强地“抗拒重力”。

20世纪50年代之前,发达国家的房价按实际价值计算相对稳定。当时,建筑商在需求旺盛的地方建房,从而防止房价因需求上涨过快。

前英格兰银行经济学家大卫·迈尔斯和伦敦帝国理工学院的詹姆斯·塞夫顿的一篇论文指出,19世纪和20世纪早期交通基础设施的扩展,也有助于抑制房价。更好的交通使人们可以住得更远,增加了经济上有用的土地数量,减少了城市中心对空间的竞争。

二战后的一系列事件彻底改变了这些动态,形成了今天的住房超级周期。

政府开始补贴抵押贷款,20至30岁的人口生育率高,住房需求增加。城市化进程推动了原本已拥挤地区的住房需求。20世纪下半叶,各种土地使用法规和反发展理念涌现,基础设施建设变得更加困难,城市的扩展能力受限。

曾以建设能力著称的城市,如伦敦和纽约,逐渐放慢了步伐。发达国家的人口相对于住房建设的比例在20世纪60年代达到顶峰,随后稳步下降,至今约为当时的一半。房价也因此开始持续上涨。

过去几年,房市的波动比三年前的乐观预测还要小。

尽管央行提高了利率,许多抵押贷款持有者并未受到影响。许多人在疫情前后选择了固定利率抵押贷款,从而避免了利率上升的冲击。在美国,许多人选择固定30年期利率,家庭的抵押贷款利息支付占收入的比例保持稳定。

新购房者面临更高的贷款成本,但工资的快速增长在一定程度上缓解了这一影响。G10国家(由十个主要发达国家的中央银行组成的小组,旨在促进国际货币合作和金融稳定。虽然名字叫“十国集团”,但实际上,G10的成员国已经增加到了十一个)的工资水平,自2019年以来已经上涨了20%。

并非所有地方都毫发无损。

在德国、新西兰和瑞典,自疫情高峰以来,实际房价已经下跌了超过20%。然而,在其他地方,房价仅略微下跌,房市甚至呈现出某种繁荣态势。

美国的房价几乎每月都在创下新高,过去一年按名义价值上涨了5%。葡萄牙的房价也在飞速上涨。那些房市疲软的地方也在逐渐复苏。2011年至2019年间,由于意大利主权债务危机,罗马的房价按名义价值下跌了30%以上。如今,罗马的房价也开始回升。

短期内,房价可能会继续上涨。

利率的下降提供了支持。在美国,30年期固定抵押贷款的利率已从最近的高峰下降了近1.5个百分点。在欧洲,由于央行降低了政策利率,许多固定利率贷款的借款人将能够以更低的利率再融资。

但更深层的因素也在发挥作用,有三个因素将确保未来几十年住房超级周期的持续。

第一个因素与人口统计学有关。发达国家的外来人口正在以每年4%的速度增长,这是有记录以来的最快增速。移民需要居住的地方,研究表明,这通常会推高租金和房价。

巴塞罗那大学的罗莎·桑奇斯-瓜内尔近期的一篇论文指出,移民率每上升一个百分点,平均房价就会上涨3.3%。

面对创纪录的移民涌入,加拿大和德国等国的政客正在加强移民限制。但即使在最严格的政策下,发达国家接受的移民人数仍可能比过去更多。

由于老龄化人口的需求,发达国家可能不得不继续接收更多移民,而非严格收紧边界。高盛估计,如果哈里斯赢得美国总统选举,净移民人数将从2024年超过200万的水平缓慢下降至每年150万。

如果特朗普在分裂的国会环境下获胜,他们预计净移民人数将降至每年125万。

第二个因素是城市化。2020年新冠疫情爆发时,许多人认为城市地区的吸引力将下降。随着远程工作的兴起,人们理论上可以居住在任何地方并在家工作,从而能够以更低的价格购买更宽敞的住房。

然而,事实并非如此。尽管人们比过去更多地在家工作,但大城市依然保留了其吸引力。

在美国,37%的企业位于大城市,与2019年持平。发达国家整体就业中发生在首都城市的比例近年来有所增加。在日本、韩国和土耳其,首都地区创造的工作机会比其他地方更多。

这些城市也更具娱乐吸引力:自疫情前以来,英国酒吧和酒馆在伦敦的占比有所上升。所有这些都增加了紧凑型城市中心的居住空间竞争,而这些地方的住房供应本就有限。

城市的成功使第三个因素的影响更为复杂:基础设施。在许多城市,通勤变得更加困难,限制了人们可以居住离工作地点多远。在英国,过去十年间平均行程速度下降了5%。

在许多美国城市,交通拥堵接近历史最高水平。许多政府几乎无法建设新的交通网络来缓解压力。加州的高速铁路,原计划连接洛杉矶和旧金山及其之间的广阔生活空间,可能永远不会建成。

一些经济学家希望“YIMBY”运动(在我家后院建房)的兴起会有所帮助。那些对新住房持欢迎态度的人似乎赢得了辩论,甚至影响了一些政客。

某些地方已经按照YIMBY的方案,通过改变土地使用规则来鼓励建设。2022年初,新西兰的住房建设许可达到了历史新高,帮助压低了房价。

然而,除新西兰外,YIMBY的影响仍然很小。

经济学家克努特·阿雷·阿斯特维特、布鲁诺·阿尔伯克基和安德烈·阿努森的一篇论文发现,自2000年以来,美国的住房“供应弹性”,即住房建设对需求增长的反应下降了,没有发现自疫情以来建筑活动普遍增加的证据。

供应问题在城市最为严重。美国最昂贵的城市圣何塞,去年仅批准了7000套住房的建设,比十年前的建设速度大幅下降。即使在自豪于避免其他大城市错误的休斯顿和迈阿密,建设速度也较为缓慢。

未来几年,住房市场可能会面临各种冲击,从经济增长波动、利率变化到银行业危机。然而,随着人口结构、城市经济和基础设施的长期效应相互作用,考虑一下迈尔斯和塞夫顿在2017年提出的预测:“在许多国家,房价持续上涨快于收入增长是可能的。”

全球最大的资产类别很可能会变得更大。