加拿大联邦政府周一发布了《2020年秋季财政报告》，其中提到加拿大将开始向投资该国房产的海外买家征税，但并未说明具体措施。分析认为，此举并不能对最热门的房产市场产生有效抑制作用。

财政部长方惠兰当天在概述自由党政府经济复苏计划的预算案中，公布了这项针对海外买家的税收政策。财政报告中写道：“对于加拿大人来说，房价往往是可望而不可及的，特别是对于那些希望购买第一套住房的人来说。来自外国和非居民投资者的投机性需求，导致许多加拿大人无法负担房价。为了使住房市场更有保障，使加拿大人更能负担得起住房，对那些只是把财富被动地投资在加拿大房产上的海外购房者，政府将致力于确保他们支付应交的费用。”

报告称：“政府将在未来一年内，针对非加拿大居民和公民没有有效利用所购房产的情况，实施一项全国性的、基于税收的措施，因为这些房产减少了本国房屋供应。”

 

对海外买家进行全国性征税也是加拿大自由党竞选纲领中的一部分。在自由党官方网站上，该党承诺为了限制可能推高房价的住房投机行为，将在全国范围内，向不住在该国的非居民所拥有的空置住宅物业征税。

据悉，自由党至少需要一个其他党派的支持，财政报告才能获得议会批准。新民主党在其纲领中也承诺对海外买家征税，他们很可能支持自由党政府的这项计划。所以只要自由党全力推进，这项新的全国性税种将变成现实。

加拿大政府已经启动了发达国家中规模最大的经济刺激计划，加拿大财政部长方慧兰周一公布的新预算，将在两年内增加517亿加元的新支出，方慧兰还承诺在未来三年内再拿出700亿至1000亿加元的额外刺激计划，以刺激经济复苏。彭博社就此评论说，她的计划表明，加拿大政府会坚持“不惜一切代价”对经济进行刺激的支出准则。

从这个角度上，开征全国性的外国买家税，政治上可以得到大多数国民的支持，同时可以筹集到新的奖金以填补政府税收赤字，有百利而无一害，相信自由党政府会积极的推动。

大温和大多地区已率先实行，打压房价效果未持久

几年前，由于有批评者称外国投机者推高了温哥华和多伦多的房价，不列颠哥伦比亚省和安大略省在其辖内的一些地区开始向外国买家征收额外税费。

2016年8月，在大温哥华区等地区购房的外国买家，需向BC省缴纳15%的土地转让税（后提高至20%），同时该省还向空置房屋征收额外的投机税，例如温哥华的空置税税率此前是1%，明年则将提升到3%。而安大略省则在2017年4月，宣布在金马蹄地区（包括多伦多及其周边城市）施行15%的“非居民投机税”。

这些措施在当时确实有助于减缓投机买房行为，并一度导致房价调整。满地可（BMO）银行首席经济学家道格拉斯· 波特2017年1月提供的一张表格显示，与加拿大其他城市相比，大温哥华地区的房价在收税政策出台后显著回落。另一张图表显示，温哥华房价在外国买家税生效后的8个月内基本保持不变。而收税政策实施前8个月，该地区房价上涨20%。

在多伦多地区，征税也限制了海外购房者的热情。据《环球邮报》此前报道，政策实施后，多伦多海外购房者的比例从2017年5月的7.2%下降至8月时的5.6% 。同时，8月大多伦多地区的平均房价为73.2万加元，比4月份的平均价格92万加元下跌了近21% 。

然而今年，受疫情期间低利率政策的吸引，包括上述两大地区在内的加拿大房地产市场整体持续火爆。根据加拿大房地产协会的数据，今年10月全国房价比去年同期上涨了10.9% 。不过由于缺乏相关数据，无法确认购房者中有多大比例来自外国。

蒙特利尔和哈法公寓短期或受影响

一位在多伦多的华人贷款经纪对加美财经表示，该征税政策对多伦多地区的房价影响有限，因为海外买家税早在三年前实行，而其带来的利空基本消耗殆尽。在政府刺激消费政策和持续低利息的驱动下，本地买家会更有优势。

房地产博客Better Dwelling分析认为，该政策可能会对蒙特利尔和哈利法克斯的公寓市场在短期内造成冲击。其引用加拿大抵押贷款和住房公司（CMHC）数据显示，2018年，蒙特利尔1.4%的公寓存量为非加拿大居民所有，同年哈利法克斯1.1%的公寓由非居民所有。

同时，新建公寓（楼花）销售也可能受到影响，因为海外购房者大多把加拿大的楼花当作投资手段，而不是为了自住。

该博客也认为，当成本低廉的贷款和其他促使房价上涨的诱因相结合时，这项税收可能收效甚微。国内投机者将很快补上外国买家的缺口，而且他们有足够的动力这么做。

除计划对海外购房者征税外，加拿大政府还将对所有在网络平台上（如Airbnb）提供的短期租屋征收消费税，预计从2021年7月1日开始。财政报告预估，这笔消费税将在五年内为联邦政府带来3.6亿加元的收入。

海外买家税能退回来吗？

就目前安省和BC省实施的海外买家税政策而言，在满足一定的条件后，政府还可以将这笔钱退回。这对于很多暂时是非居民身份，但一直在当地学习生活，并希望继续长居的购房者来说是一个福音。

在安省，获得退税的条件相对宽松，满足以下任一条件即可：

• 购房起4年内拿到加拿大公民或永久居民身份；
• 留学生购房后继续留在安省全日制上课两年；
• 购房后持有有效工签在安省全职工作至少一年。全职是指在12个月内每周需要工作不少于30小时，或工作总共不少于1560小时；

同时，购房者还需证明在房屋过户后的60日内至申请退税的这段期间，一直是自住在这栋房产内，且购房者必须单独持有房屋或者与配偶共同持有，不能转卖也不能出租。

而BC省的要求更严格一些，海外买家需在房屋过户1年内取得永久居民或公民身份，才可以退税。同时也需要满足以下条件：

• 房屋需为自住房；
• 自办理过户之日起92天内搬入该房屋，且在其中自住至少一整年；
• 尚未获得不列颠哥伦比亚省省提名人的豁免权；

该省还规定，如果买家以外国公民身份购买了多套房产，并在一年内成为加拿大永久居民或公民，只能申请一次退税，且必须以主要居所申请。申请退税必须在过户之后18个月内完成。