《华尔街日报》独家消息，知情人士透露，还剩两个多月时间的特朗普政府，正在加快推动解绑监管房利美和房地美的联邦监管。次贷危机发生后，这两个机构接受美国联邦政府监管已有12年。

房利美和房地美不做房屋贷款。它们购买抵押贷款，并将其打包成证券，然后出售给投资者。它们承诺在违约情况下让投资者得到全部赔偿，这让房贷的价格不断下降，并为30年期固定利率抵押贷款提供支撑。

在2008年金融危机期间，为了救市，美国政府通过一个被称为“保护人”的程序，拿走了房利美和房地美产业的控制权，以防止它们倒闭，最终向这些公司注入了1900亿美元。作为交换，财政部收到了一类新的所谓高级优先股，原来支付10%的股息。财政部还收到了可购买这些公司约80%普通股的认股权证。

正在讨论的一个方案是进行复杂的资本重组，最终减少政府在这些公司的股权。此举旨在为新的私人投资打开大门。

掌管联邦住房金融局的自由主义经济学家马克-卡拉布里亚（Mark Calabria）将把房利美和房地美产业回归私人手中作为首要任务，而这和特朗普的财政部长姆努钦的目标是一致的。

姆努钦的态度是关键

这样做的结果，可能会影响到由它们支持的抵押贷款的成本和可用性，现在这两个机构为美国现有的11万亿美元住房贷款中的大约一半提供担保。

尽管目标一致，但卡拉布里亚管理下的联邦住房金融局目前还没有和姆努钦的财政部达成一致协议。

要在特朗普1月20日任期结束前达成这个目标，财政部长必须同意任何改变公司救助协议条款或政府股权的举措。一位熟悉这项工作的人士表示，姆努钦支持锁定私有化道路，但也关注可能扰乱住房金融市场的步骤。

卡拉布里亚最近和姆努钦见了两次，主要是讨论加快退出政府控制的问题，最近一次是在11月9日那周，据知情人士透露，白宫国家经济委员会主任拉里-库德洛（Larry Kudlow）也参与了这些会议。这些人说，姆努钦当时的态度是不置可否。

这么做的目的和后果

赶在特朗普任期的最后俩月干这么大的事，其态度不难解读：他们认为下一任政府不太可能赞成这一举措。如果他们存心让拜登政府无法逆转，甚至可以采用比如大幅重组政府在这些公司的股权的做法，让事情变得加倍复杂。

然而，考虑到今年因为疫情导致经济衰退，房屋抵押贷款利率已经被压低到了历史最低水平。如果此时改变房地美和房利美的股权结构，他们不得不考虑投资人会产生“政府是否还会继续支持这两家机构”的疑虑。

此外，一旦走向私有化，这两家机构的设计必然以华尔街投资者的利益为优先，而不是纳税人的利益。

作为这一系列决定的一部分，姆努钦将不得不决定是否减记政府在这些公司中超过2200亿美元的高级优先股。由于这些股份赋予财政部对利润的优先索取权，因此只要房利美和房地美以目前的形式存在，私人投资者就没有什么动力去购买新的股份。

在上个月写给卡拉布里亚和姆努钦的信中，参议员马克-华纳和迈克-罗兹表示，如果这两家机构走向私有化，无论纳税人放弃什么股份，都必须得到一个公平的市场价值。

他们写道：“任何其他减少政府投资的手段，都无异于将财富从介入拯救房利美和房地美的纳税人手中转移到寻求暴利的私人投资者手中。”

匆忙举措，影响只能留待后续观察

此外，卡拉布里亚还提出了另一项法律行动建议：正式结束保护令，让这两家机构通过留存收益和未来可能的股票销售筹集足够的资本来独立运营。

一位知情人士表示，决策者并没有考虑这样的命令，担心这会颠覆市场。因为此举“就像把一个生病的病人从急诊室降级到普通医院的病房”。

业内人士官警告说，对这两家机构法律地位的突然改革可能会吓到那些投资房利美和房地美发行的抵押贷款支持证券的投资者，此前这些证券被认为几乎与国债一样安全。

结构性金融协会的首席执行官迈克尔-布莱特说：“结束保守管理将是我们所拥有的一个重大变化，它需要时间向投资者解释什么是风险，什么是不存在的。”该协会的成员包括房利和房地美证券的投资者。

不管是卡拉布里亚管理的联邦住房金融局，还是整个特朗普政府，现在都在急于迅速完成未完成的工作，其影响是好是坏，只能留待后续观察。

 

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编译：吴十六

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