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卧底取证都要证明你违法出租，让华人闻风色变的Strata真有那么可怕？

July 1, 2020
2:03 pm

文｜思思妈妈

近期，温哥华有条新闻：北温一个华裔女业主，把自家城市屋弄来做短租，被“物业”给告了。法院6月27日裁决，拍卖她的屋子还罚款和“物业”的法律费用！现在房子的广告都挂出去了，华裔女业主得提供钥匙，一周7天准备着有人看房，一旦有人要买，法官就能裁定卖房。

对于这条新闻，笔者所在的一个温哥华本地微信群里分为两派。新移民们多半站“物业”（Strata）：“是她先非法短租。都是这些不守法的丢光中国人的脸。”

老移民们则冒出一句：“所以我不要住有Strata的房子。宁可自己除草、铲雪、换屋顶。”

物业竟然能把业主的房子整没了？加拿大物业到底和国内物业有啥不同？今天，我们就来八一八加拿大“Strata”和国内物业有啥不同，买房时需要注意什么？

一、购买房屋时，看清楚附例很重要

加拿大的产权分为三种，freehold（永久产权）、leasehold（租借产权）和strata（共管产权）。前两者，地是你的（或者你租的），房是你的，从割草到换房顶，业主都自己管去吧！

Strata，直接翻译是“分层管理”，通常会翻译为“共管产权”。地就是这一块，业主有很多，每一个业主合起来就是“股东大会”，选举出来自己的“Strata Concil”,类似于国内说的业主委员会。

然后，再由“Strata Concil”授权成立Strata Corporation（公司）。而Strata Corporation就是一个代表了所有业主行使这个物业的所有权力的实体。卑诗省有150万人住在有Strata的物业里。

Strata不像国内的物业公司，国内的物业公司是第三方管理。业主常常拿物业公司没办法。但在加拿大，Strata本质上是业主自己管理自己的法人实体，能够成立公司，除了行使物业公司的服务职能外，还能出台Bylaw（附例），每个业主买房时就要签署附例，签署了就要受约束。

在社区遇到过一个西人老奶奶，自己住公寓，女儿却住在政府的homeless的收留所。为啥不和女儿一起住呢? 因为她所在的老人公寓的附例不允许“加床”。

附例的规矩还有很多。附例有年龄限制的，业主到了年龄得搬出去。附例不准养多少磅以上的猫狗的，那业主就是不能养。附例不准室外放多少尺寸的花盆的，有的业主买房时没有仔细看，直接收到罚款单。

华人业主可能买房时就没有仔细看过附例，更不知道有个“Strata Property Act”（共管物业法），不知道Strata到底有多大的权，一旦遇到问题，常常感叹：“我的房子我还不能做主了？”

华人业主到加拿大以后，常常只也会看到说这个Strata那也限制这也限制，那要Strata有什么用呢？这时候，华人业主不如想想国内物业服务的质量？Strata本质上属于业主共管产权，不仅有法律地位，能够开设银行账户，还能直接成立或者聘请、解聘物业公司。这种明晰的法律关系，就解除了很多公共管理区域的麻烦。想想国内一些小区，流氓物业越管小区越差，还不是只能忍着？国内好多地方想学都学不来。另外，就像老一代移民吐槽的那样，Strata会负责管理公共区域，除草、铲雪、修屋顶、电梯保养这些活全都会干，如果觉得忍受不了Strata，那就只能自己样样都干了！

再者，各个Strata的附例是不同的，有些不允许养狗，有些允许养；有些不允许短租，有些允许。附例更相当于一个公约，让有相同爱好、习惯的人住在同一个社区，在这个层面上而言，业主在购买房屋前，其实是拥有选择权的。

二、不要企图蒙混过关，Strata主席可能很牛逼

华裔女业主踩雷的Airbnb，太多卑诗大学的华人业主已经踩过雷了。卑诗大学夏季短租是最火爆的，一个公寓差不多一个晚上可以租到250刀。一个月六七千块轻轻松松！卑诗大学有的住宅楼被称为“清华楼”，清一色都是华人业主。某栋清华楼本来没有禁止Airbnb的附例，华人业主们正在暗暗庆幸可以用租金付贷款，但业委会里差不多都是西人业主。西人通常讨厌自己所在的物业出租，觉得有了外人不安全。于是Strata突然通过了一条禁止Airbnb短租的条款，这栋楼的华人业主只有赶紧撤自己的广告，真金白银的订单业只有取消。坚持要做的，Strata一张罚款单送到。

当时华人业主把温哥华几家中文报社电话都打爆了：“难道我买的房子我不能做主了吗？”

还真的不能做主。安省律师Gerry Hymans擅长《共管物业法》，他回答：“你买房入住的时候，就已经承诺了遵守这建筑的附例。如果附例禁止短租，那你就是没权短租。”（共管物业法119.3）

北温华裔业主Emily Yu被Strata罚款5000刀，同情她的华人都不好说“罚款太高”的话，因为温哥华的另一个公寓的业主，就在今年3月被法庭命令付了4.6万刀的罚单。华人张女士（Suqian Zhang）在Yaletown有个公寓，回国期间她不舍得房子空着，就挂出去短租。Strata很厉害，在地下停车场看到这个单元的车库里，3个月里停了60辆不同的车。反手就是一张罚单寄她。

张女士辩解：“我回国就把房子钥匙给我弟弟和我的地产经纪，估计是他们带了更多的朋友开了聚会。”

Strata于是一不做二不休，要给她办出来个铁案。Strata Concil的主席直接花500刀在Airbnb上订了一晚上她的房，把给客人用的浴巾啊，拖鞋啊，这些看上去就像做短租的地方统统拍照取证,再把订房记录拿着直接把业主告到CRT（民事审裁处）。

很多华人可能会觉得业委会的主席很厉害。但反过来想想，有这样的主席替业主们捍卫公共利益，还有什么不放心的呢？

三、华人进业委会为啥这么难？买菜比投票更重要

卑诗大学“清华楼”的业主愣是没想通：“既然这楼80%都是中国人，为啥业委会里就是没有我们中国人？决定都被别人做了，我要当业委会委员才行！”

于是她去年秋天积极拜票，在电梯里、在菜市场随时给中国邻居介绍自己，希望一人一票，选进业委会。她的施政纲领是“要开放租赁！”

因为卑诗省有个空置税，如果建筑的附例不同意对外出租，那么OK，头两年不收空置税，算是省政府给时间让建筑改附例。但是从2021年开始，不管附例同意出租与否，直接收空置税了。如果业委会里华人够多，把附例改得可以出租，华人就可以出租来避税了。少说一家也会省下从五千到两万刀/年不等的税。

她的观念是代表华裔业主利益的，这栋楼华裔业主又多，照理说业委会顺理成章。没想到投票这天，华人业主来得稀稀拉拉，西人业主来得齐齐整整。她又没选上，“清华楼”的业委会仍然是齐刷刷的西人。回头她再遇上华人邻居，老人们解释说：“哎呀那天Save on food在打折，我一下子就忘了选举这事了！”

她无奈吐槽：“自己的价值百万的房子，随意的委托给别人行使权利，倒是去买便宜几块钱的菜！”

自己的权利自己不去行使，怪谁呢？

最后，提醒华人业主，在加拿大住有Strata的物业，除了房子要好，设施要新以外，还得Strata通情达理、管理水平高。俗话说，远亲不如近邻，近邻不如好Strata。所以，买房子以前还是要好好了解下Strata，尤其是不要忘了读清楚附例！

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