今年春季是美国房屋抵押贷款市场多年来最好的一个季度。反映出在2020年，尽管美国经济的大部分领域遭受了重创，但房地产市场仍在蓬勃发展。

据抵押贷款数据公司Black Knight Inc.的数据，放贷机构在4月至6月间发放了1.1万亿美元的住房贷款。这是该公司自2000年以来有记录以来统计到的最大的一个季度数据。2019年全年，美国贷款机构总共发放了大约2.5万亿美元的住房贷款。

美国人的房屋再融资比一年前增加了200%以上，推动了这一增长。此前，美国的抵押贷款利率今年曾多次创下新低，7月份首次跌破3%。低利率使得数以百万计的美国人有资格节省月供。不过购房抵押贷款较上年同期下降了8%。

黛娜和帕特里克·德里斯科尔在4月份完成了他们的再融资，将他们的联邦住房管理局贷款换成了常规贷款。这使得他们的利率降低了大约3%，比之前的利率低了1个百分点，而且他们不再需要支付联邦住房管理局的抵押贷款保险。这样一来，他们在费城买房的月供就从大约2000美元削减到了大约1500美元。

德里斯科尔夫妇在新冠大流行期间保住了工作，他们正在利用其中的一些差额来支付两名孩子的活动费用，这两名小学生刚刚开始一个完全远程的学习项目。

黛娜说，这些钱“给了我们一点额外的缓冲，但它又被这些额外的开支所吞噬了。”

在反映美国金融健康状况的一系列看似相互矛盾的指标中，抵押贷款市场对新冠疫情的反应是其中最新的一个。

许多租房者担心在失业或减薪后会被逐出家门。许多失业的房主现在还能维持下去，但这只是因为放贷者允许他们暂时不付抵押贷款。

与此同时，许多拥有稳定工作的富裕美国人生活得很好，他们被困在家里，可供消费的地方越来越少。新冠大流行和创纪录的低利率促使他们中的许多人在更偏远的地区购买第二套住房，或者购买面积更大的房子。

7月份美国房屋销售增长了近25%，创下了单月最大涨幅。即使在疫情期间，房价仍在持续上涨，这使得许多美国人更加难以拥有住房。

住房融资初创公司Haus的首席经济学家拉尔夫·麦克劳克林说，“这种抵押贷款发放的繁荣对于更广泛的经济来说不一定会那么厉害，当人们进行再融资，而不是购买房产时，经济中的乘数效应就会减弱。”

更重要的是，低利率的背后是疲软的美国经济，而它是导致数百万美国人失业甚至挨饿的同一股力量。出于对经济影响的担忧，美联储今年早些时候将利率下调至接近零的水平，并表示将购买数量基本上无限量的抵押贷款支持证券。

紧张的投资者也推动了低抵押贷款利率。抵押贷款利率往往与10年期美国国债收益率走向相同。当焦虑的投资者争相购买美国国债等避险资产时，国债收益率就会下降。

在新冠疫情爆发之前，美国的抵押贷款市场一直在高位运行。行业研究机构Inside Mortgage Finance的数据显示，去年贷款申请数量达到了2006年以来的最高水平。

今年春初，随着疫情重创美国，房屋销售大幅下滑。许多潜在买家对自己的就业前景太不确定，无法放心购买房屋，而居家禁令又使一些房地产中介无法亲自展示房屋。

但不久之后，许多抵押贷款机构就被大量再融资和购买申请压垮了，这些申请来自那些有能力利用低利率的人。此后，许多银行提高了放贷能力，预计放贷热潮至少会持续到年底。抵押贷款公司Draper and Kramer Mortgage Corp.负责业务发展的执行副总裁马特·帕特森说，他们已经为此增加了员工。

在这场大流行中，房地产市场仍是经济中最具弹性的部门之一，它将在最终的复苏中发挥重要作用。但经济学家说，这种情况不太可能很快发生。

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作者：吴十六

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