华尔街日报道说，当房地产市场陷入萧条时，银行往往紧随其后，最著名的大概是 2008 年的美国。现在，中国也正处于房地产危机之中，大开发商摇摇欲坠，房屋销售量（按建筑面积计算）降到了 2015 年的水平。这是否意味着一场金融危机正在酝酿之中？

不一定，这要归功于中国房地产市场的一些令人惊讶的怪现象，以及中国政府对金融体系中的控制力。但代价可能是银行资产负债表受到严重破坏，多年来支持经济增长的能力受到损害。

此外，不排除出现大范围金融动荡的可能，特别是如果房价和地价下跌过快，或者如果中国政府不采取更多措施，支持资金紧张的地方政府和小贷款机构。

房地产是中国经济的核心，约占经济活动总量的四分之一。

但近年来，银行和中国的 “影子银行”（如信托公司）都在迅速减少房地产风险敞口。央行数据显示，2019 年，向房地产开发商和购房者提供的贷款总额达到峰值，占商业银行贷款总额的近 30%。

到 2023 年中期，这一比例已降至 23%。

此外，最大的一块，人住房抵押贷款由于在中国的特殊结构，可能相对安全。比如首付款数额较大，贷款往往具有追索权，这意味着如果房主放弃贷款，银行可以追索房屋以外的其他资产。

间接风险

不幸的是，由于房地产市场与另外两个主要借款方有着深厚的联系，银行看似可控的房地产直接风险具有欺骗性，这是指重工业和地方政府。

钢铁等重工业直接依赖于建筑业的发展，而地方政府，尤其是小城市的地方政府，则通过向开发商出售土地为自己融资。

好消息是，除了钢铁外，2015 年中国上一次债务和住房危机的核心重工业，金属、煤炭、水泥和化工的状况比上一次要好。2023 年中期，金属冶炼、建材、煤炭和化工行业的利润总额约为利息支出的六倍。而在 2015 年和 2016 年初，这一比例到了 2 以下，这也是当年不良贷款和债券违约激增的重要原因之一。

地方化

坏消息是，2015 年陷入困境的另一个重债部门，地方政府–这次的情况可能更糟。

长期以来，中国的地方政府，尤其是那些没有庞大企业税基的内陆贫困地区政府，一直依赖卖地和北京的转移支付来填补预算缺口。但在过去十年中，债务和土地日益成为关键资金来源。

彼得森国际经济研究所的黄天磊（Tianlei Huang）表示，2015 年，对于地方政府整体而言，卖地和与土地相关的税收占财政收入的 25%。到 2021 年，这一比例已上升至 38%。

地方政府还积累了大量集体债务，其中大部分由地方银行持有。2023 年中期，房地产开发商的债务仅占银行贷款总额的 5.7%。但根据咨询公司龙洲经讯（Gavekal Dragonomics）的数据，地方政府通过企业融资工具的借款，至少占银行贷款的 11%。

而总数字可能要高得多，因为这一估算是通过公开的债券招股说明书计算得出的，其中还列出了发行人的其他借款，包括银行贷款。

许多此类市政融资工具，尤其是小城市的市政融资工具，可能无法进入债券市场，而是依赖于银行。

延期

因此，银行面临的真正问题可能不是抵押贷款风险。恰恰相反，家庭中持续的买房欲望消失，正在使开发商和地方政府这两个经济中最大的债务人陷入困境。

此外，地方政府拥有的企业融资工具也发行了大量债券。与其冒着债券违约引发市场动荡的风险，政府可能会大力依赖银行，通过悄悄重组或滚动不良贷款，来缓解地方政府资产负债表的压力，同时保持债券流动。这将进一步加重银行资产负债表的压力。

据国际货币基金组织估计，2022 年地方政府债务总额约等于国内生产总值的四分之三。而其中大部分可能是由低回报或负回报的基础设施项目支撑的。

中国最大的银行仍处于良好状态。在整个银行系统中，为弥补潜在贷款损失而预留的资金，即准备金， 相当于目前所有标注为关注类贷款（包括正式的不良贷款和所谓的特别关注类贷款）的89%。

而2015 年，贷款损失准备金仅占问题贷款的 56%。

但小型银行，尤其是农村银行的情况就不那么乐观了。自2017年以来，大银行的资本充足率大幅上升。但与此相对应的是，许多小银行的资本缓冲不断恶化，部分原因是对影子银行活动的限制更加严格，而影子银行活动曾是主要的利润驱动因素。

龙洲经讯认为，不良贷款率上升 1.5 个百分点，将使农村银行的资本充足率低于 10%的最低监管标准。在 2014 年年中至 2016 年年中的上一次房地产大衰退中，农村银行的不良贷款率上升了约 1 个百分点。

纾困措施

当局非常清楚农村银行和地方政府财政面临的风险。自 2020 年以来，他们一直在积极调整小型银行的资本结构。本周三，内蒙古北部省份表示，将发行 660 亿元人民币（约 91 亿美元）的 “专项再融资债券”，以帮助偿还 2018 年之前发行的高息债务。

2015 年推出的一项类似计划，最终帮助为数万亿元的表外市政债务进行再融资。这一置换计划以及国家资助的贫民窟（指棚户区）重建计划，很可能帮助中国避免了2015年和2016年更为严重的市政、房地产和工业债务危机。

尽管如此，与房地产和土地相关的资金流动规模庞大。据彼得森国际经济研究所的黄天磊称，2022年的土地出让总收入为6.7万亿元，这意味着，如果房地产危机继续，拯救小型银行和城市政府可能最终会被证明是困难的。

这方面有一些好消息。自 8 月下旬以来，北京和地方政府都开始采取更为积极的措施来支持房地产市场。此外，情况最糟糕的农村银行通常不是其他金融机构的主要借款人，这可能会限制银行倒闭的直接溢出效应。

从整体上看，农村金融机构在金融体系中的比重即使不是很大，也相当可观，约占银行业资产的 13%。

中国很可能在 2023 年和 2024 年初不太可能发生系统性金融崩溃，但是很难能避免银行资产负债表的严重破坏，即使是较健康的贷款机构。

这将付出什么代价？可用于支持小企业和宏大产业政策的现金减少，最终可能导致经济增长放缓。