金融时报报道说,美国住宅建筑类股似乎无视抵押贷款利率上升的影响,大幅反弹,还吸引来一个大买家,巴菲特的伯克希尔-哈撒韦公司投入了8.14 亿美元,而且分析师们也依然看涨。
伯克希尔本周披露其持有的 DR Horton、Lennar 和 NVR(美国三大主要的住宅建筑公司,主要专注于新房屋的建设和销售)的股票今年分别上涨了约三分之一,远远超过标准普尔 500 指数。竞争对手普尔特集团(PulteGroup)的股价飙升了 80% 以上。
过去一年半里,抵押贷款利率翻了一番,提高了住房融资成本。但事实证明,利率上涨对房屋建筑商来说是件好事,因为利率的快速上涨实际上将许多现有业主困在了他们的房产中,减少了待售现房的存量,并将潜在买家引向了新房产。
美国银行分析师雷夫·贾德罗西奇说:”没有人会说这不是一个周期性行业,但大型住宅建筑商已经证明,他们能够管理好自己的资产负债表,渡过可能出现的糟糕局面。我们的观点是,该行业还有更大的上升空间。”
摩根大通的研究显示,约四分之三的美国房主的抵押贷款利率低于 4%。根据抵押贷款银行家协会的数据,上周新增贷款的平均利率为 7.16%,达到了 2001 年的水平。许多美国家庭通常以30年固定利率条款借款。
总部位于迈阿密的建筑商Lennar 执行主席斯图尔特·米勒在最新财报电话会议上说:”一句话,供应短缺,需求正在回归经济实惠的产品,建筑商将需要生产更多的房屋来填补空缺。”
像米勒这样充满信心的展望,支撑着股价的乐观情绪,业务的周期性意味着住宅建筑商通常不会大量派发股息,因此除非较高的利润被浪费掉,否则账面价值将会增长。
据投资银行Keefe, Bruyette & Woods 公司的杰德·拉赫马尼估计,DR Horton 和豪宅建筑商Toll Brothers 等行业领先企业的账面价值,在未来三年内每年应上涨约 20%。
他补充说:”如果你以现在的估值持有 Toll,那么仅从账面价值推算,未来 12 个月的回报率应为 15%-20%。”
房价在去年下滑后已开始回升。高盛分析师本周将 2023 年美国房价预期从下跌 2.2% 上调至上涨 1.8%,理由是住房供应紧张和需求好于预期。
全美住宅建筑商协会首席经济学家罗伯特·迪茨说,新建筑通常占住房库存总量的 12%,但目前至少占市场总量的 30%。
美国商务部周三表示,从全国范围来看,7 月份单户住宅新开工量同比增长了近 10%。Lennar公司最近上调了其指导目标,目前预计本财年将交付 6.8 万至 7 万套住宅,高于此前预测的 6.2 万至 6.6 万套。
大建筑商也受益于信贷条件的收紧,因为他们的规模和融资渠道,帮助他们提供了小型竞争对手无法比拟的激励措施。
激励措施包括所谓的 “降价购房”,即建筑商提供比市场上更低的房产抵押贷款利率。
瑞银集团(UBS)分析师约翰·洛瓦洛说:”私营建筑商,其中许多是活跃于一两个市场的小企业,在获得土地、劳动力和材料以及融资方面都遇到了困难。公共建筑商不仅有能力采购这些东西,还能为客户提供融资。”
那么会出什么问题呢?
一个令人担忧的问题是,随着住宅建筑商提高产量,供应链限制和成本上涨可能卷土重来。美国银行的贾德罗西奇指出了一些风险,比如供应商Owens Corning最近以需求强劲为由,提高了绝缘材料的价格。
根据全美住宅建筑商协会和富国银行编制的指数,本月美国住宅建筑商信心今年首次下滑。全美住房建筑商协会主席艾丽西亚·休伊表示,部分放缓是 “建筑工人短缺 “造成的。
然而,最大的风险是,随着利率的持续走高,美国经济将急剧放缓并出现大范围的失业。
洛瓦洛说:”如果你告诉我就业将会强劲,我愿意接受更高的利率。但如果没有工作,就很难买房。”