据彭博社报道，一位前高盛公司高管成为资产管理公司老板，成为美国最大的独户住宅和出租房私人业主之一。他对住房市场大举押注，他说在其中看到了未来的大量机会。

你可能知道唐·穆伦（Don Mullen）是华尔街最勤奋的高管之一，他可能也是你的房东。

作为一个电梯修理工的儿子，穆伦在所罗门兄弟公司、德崇证券和贝尔斯登公司不断晋升。在高盛集团工作的11年中，在美国住房市场刚刚崩溃时，他在公司出售由次级抵押贷款支持的投资中发挥了关键作用。这种交易在华尔街被称为“大空头”。

2009年，他前往美国一些受影响最严重的社区，花费2500万美元购买不良资产，然后决定将其扩展为一项业务。他在2012年创立了Pretium Partners LLC，将其变成了一个价值510亿美元的资产管理公司，也是美国最大的独户住宅和出租房私人业主之一。

穆伦说，Pretium向投资者明确，公司的目标是在很长一段时间内实现中高百分比的回报。但他拒绝透露更多信息，因为他“从事的是具有高度政治敏感性的资产类别”，对此他没有详细说明。

去年，明尼苏达州总检察长起诉Pretium和一些相关实体，称他们未能充分维护此州的出租房屋。本月，法官拒绝了Pretium公司的驳回动议。另外，在1月份，由Pretium管理的基金的一家子公司与明尼阿波利斯市签署了一项协议，遵守一长串条件以保持其租赁许可证。

虽然Pretium公司拒绝对这些具体事件发表评论，但穆伦在接受采访后向彭博社市场专栏提供的一份声明中说，他的机构运营模式为租房者提供了更好的社区、服务和技术。声明还说，公司可以帮助政府在伊恩飓风等自然灾害期间和其他紧急情况下重新安置住户，例如，亚特兰大市将居民从饱受诟病的Forest Cove公寓大楼中迁出。

1月11日，64岁的穆伦接受了彭博社市场专栏的采访，谈到了机构投资者在住房市场中发挥的作用、他对房地产价格的展望、2008年崩盘的教训以及家庭对他的意义。本采访进行的编辑旨在使内容更加清晰，整体篇幅较长。

索娜丽·巴萨卡（记者）：住房市场看起来又有风险了，现状这个时期与2008年有什么不同？

唐·穆伦：住宅房地产这个投资机会比当时更具吸引力。在单户出租业务中，特别是现在这个时期，我的公司和Invitation Homes、American Homes 4 Rent、Tricon 等已经证明有能力扩大购买资产的规模，并以有吸引力的利润率进行经营。投资的风险较低，因为运营效率方面比较确定。

2008年，大量卖家被迫出售资产，他们被取消赎回权并被驱逐。在购买方面存在很大的不确定性，因为人们担心失业问题，而当时的失业率要高得多。今天出现不平衡现象，但是并不严重，基本面背景不同了，现在是人数多过房子。千禧一代是自婴儿潮以来人口最多的一代，他们都达到了组建家庭的年龄。

家庭组建增长率达到12.6%，住房增长率是8%的。在这个增长过程刚开始出现时，我们的市场相对于需求来说已经出现400万套房子的短缺。过去，60岁以上的人会卖掉他们的房子，之后房屋会回到年轻一代。但是现在的人们不想在60岁时出售房子，因此我们的房屋建设不足。人口自婴儿潮以来达到最多，但是老年人保留房子的时间更长了。

巴萨卡：这对市场意味着什么？

穆伦：房屋价格不下降的原因是，人们不去挂牌自己的房子。你不能指望他们去挂牌，因为平均未偿还抵押贷款率为3%，在此比率之下的房主无法像原来的人那样买得起高档的房子，因为融资成本高出400个基点。

你最终会发现，更多的人成为租客而不是业主。没有数据可以明确表示千禧一代有多大比例的人有意愿租房。我们知道的是，肯定比其他几代人多，只是不知道具体是多少。他们有能力买房，但他们选择不买。

我们知道的是，这一代人中有很大一部分人背负着学生贷款的债务。利率正在使许多人无法负担房价。因此，预计会看到租房的净增长，这可以有效缓解部分自有住房的压力。

巴萨卡：那么你将如何改变自己公司的业务？

穆伦：美国人自有住房率在62%和72%之间波动，71%是2007年出现的最高值。自有住房率比例一直在上升，直到最近停滞了。

发生了什么？单户出租住宅的拥有者们（主要是医生、牙医、律师、加油站老板、电工等）正在出售他们的房子，并退出房地产业。在过去的几年里，实际上出租房屋的存量已经缩减了。

巴萨卡：未来的房屋价格会是什么样子的？

穆伦：在每轮金融周期中，都是由被迫卖家创造重新定价的机会。在这个市场上，被迫卖家不是美国房主，因为没有发生触发事件。被称为“iBuyers”的技术驱动型房地产公司（意指如Redfin与Opendoor等即时买家的行业术语，其通过科技买卖房产）才是其中的被迫卖家。他们将继续以折扣价格出售房屋，而房屋建筑商肯定需要清理他们的库存。

IBuyers可能会完全消失。如果他们在未来24个月内仍然存在，我会感到惊讶。这个行业的创新也就到此为止了。我认为房屋建筑商都会存在的。

因此，如果我看着地图或采购工具说，“你打算在哪里买房子？”，如果你从房主那里买，价格会下降3%到5%；从房屋建筑商那里买呢？折扣会比房价高点跌20%到30%。

他们在库存上赚了很多，因为随着房子的建造，价格不断上涨，所以他们仍然在净赚钱，但不是很多。iBuyers将面临至少25美分至30美分比1美元的折损率，他们在每套房子上都会亏钱。

总的来说，这对国家意味着什么？最多出现个位数的房价下跌。

巴萨卡：还有什么领域会比较艰难？

穆伦：大部分抵押贷款发放者已经被消灭了。他们失去了购房抵押贷款（卖方推迟了买方应支付的部分购房款），申请了下降了30%，他们失去了100%的再融资贷款。

我们将看到抵押贷款发放的整合，这将是相当大的变革。在单户出租领域，你会看到小公司被淘汰，因为他们很难像以前那样获得房屋，而且相对较低的失业率会给他们的资产服务能力带来很大的压力。

我预计在单户租房方面会有更多的整合，随着时间的推移，大公司会越来越大。产权保险公司现在正在挣扎。这个领域的其他供应商也在挣扎。我认为，在整个自有住房生态系统中会出现大规模整合。如果可以很好地适应这种变化，这是个很好的发展机会。

巴萨卡：你认为市场可以反映即将发生的事情吗？

穆伦：之前的状况有点不寻常，因为美联储的行动如此之快，利率上涨，（资产支持证券）利差井喷。我们过去在一些领域以高于国债90个基点的价格融资，现在它超过了210个基点。

如果美联储（现在）放慢加息速度，利差的崩塌可能让抵押贷款利率看起来正在下降。这将进一步稳定市场。我的观点是，美联储加息，但速度较慢，住房市场将迎来转机，但在汽车领域就不一定了。

巴萨卡：你在贝尔斯登和高盛学到了什么？

穆伦：我在这两个地方学到的第一件事是，如果你在经营一个交易台，不要拘泥于第一天的利润、一周的利润或三周的利润，真正要考虑的是未来三年的趋势，三年的趋势预测才有资本化的利用价值。公司的每日P&L（损益表）的价值是为了看出世界的走趋，以及重新定位部门的依据。

巴萨卡：所以购房也是你的长期策略？

穆伦：购房和这个无关，这是一种趋势。2009年，我拿着2500万美元，在全国各地买房子。我去了违约率高的所有地方：加州河滨县、拉斯维加斯、凤凰城、坦帕。我还走访社区，在我知道自己会犯错误的前提下开始买房。

我想弄清楚这是否是一个可行的业务，风险因素是什么？如果它是可行的，它是否可以进行扩展？如果它是可以被扩展的，哪些是可以利用的资产？

我只投资了2500万美元，建立了一个小型的资产管理团队，之后觉得可以进行扩展，当时我觉得（住房）市场完全被误解了。我记得我对一个大学时期的朋友、我的合伙人说：“听着，这件事最终会以公共REITs（房地产投资信托）、资产证券化结束。有些人将拥有5万套房子。” 

他说：“这就是为什么你在华尔街工作，你不了解房地产。你的想法很愚蠢。” 

最后我买下了他的公司。

就像信贷衍生品，经营企业要明确规模扩大的范围、业务量增长的方式，这比现金更有吸引力，二者存在共同点。我的企业经营经历都是以我的信贷衍生品交易台为原型。

巴萨卡：能否详细说明一下，这种转型不太容易理解。

穆伦：没问题。谈及信用衍生品，我们在开始这项业务时，每份合同都是独一无二的。它们都属于定制互换交易：合约双方就结算日期、触发条件、票据和指数进行谈判。但后来，我们最终对这项业务设定了一致的期限结构、票据类型和违约定义。现在可以对它扩大规模了，因为这和证券非常类似，除了价格之外，所有的条款都被定义了。

房地产行业的所有人都认为，每块房地产都是独一无二的，每所房子都是独一无二的。雪是一个完美的比喻：每一片雪花都是独特的，但很多雪花放在一起时只是一堆白色的东西。

我们问：“想买什么样的房子？” 

我们想买一个建于21世纪的2000平方英尺的房子，最好受业主委员会管理，并且有一个容纳两辆车的车库，加上有前院和后院，房子不要在拐角处。

现在，你只需打开计算机，每15分钟分析22个市场的每一个待售房屋信息。这就像是在用计算机进行股票交易，对吗？就像是住房市场界的城堡基金（总部位于美国的跨国对冲基金金融服务公司）。

美国拥有大量可供选择的数据，这很有帮助。我给你举一个例子。我们购买的每一栋房子，都要对社区进行评分，分数基于社区每个住户的平均FICO分数（信用分数）、犯罪率、平均通勤时间、周边学校评分等。

优化曲线显示，美国人不会为了获得某个学区房而支付过多费用，他们并不执着于入住一流学区，只要不低于平均水准就可以。

要花了很多时间来确定长期的人口趋势。预计人口增长率是多少？迁往这个城市的人的平均收入是多少？因为这样你就可以预测住房需求和住房价位。

巴萨卡：对于“私募股权基金收购了所有房屋，并推高了房价”的批评，你如何看待？

穆伦：我们在美国拥有不到5%的出租房屋，怎么可能买下所有房屋？我们在租赁业务中依然是个小角色，不会影响整体房屋市场。人们都在买房，其中恐怕只有我们三家（私募股权公司）参与其中。

巴萨卡：能否再回忆一下你在高盛的日子？2008年之前是什么样的？很多人称你为建筑师，也是大空头的领头人。

穆伦：哦，不，高盛有很多人都说他们做出了这些决定。有一次，我和一个董事会成员坐在一起吃午饭，我说：“你会是第十个告诉我你策划了这事的人吗？”

抵押贷款领域的新秀具有很大优势，而不是劣势。我们考虑到所有风险，其中的二次抵押债务证券（含有担保债务凭证(CDO)的抵押债务）风险非常明显。所以我问交易台：“给我做一个关于二次抵押债务证券压力分析。告诉我，如果房价下跌5%，那些AAA级别的二次抵押债务证券会发生什么。“

首席交易员（他是做空次贷的）对我说：“没人问过这么愚蠢的问题，房价从未下降过5%。”

我说：“那你为什么要做空？”

“我们做空是因为我们相信次级抵押贷款中有糟糕的承销。但是房价不会下降。”

我说：“告诉我AAA级债券哪里崩盘了，哪里会有本金损失。”

他花了两个星期研究这事。他说，华尔街从来没有人做过这样的分析。他说：“我们完蛋了。房价每年必须上涨1.2%，否则AAA级债券的钱就拿不回来了。它们甚至无法在房价不升值的情况下维持下去。”

因此，在(2008年)3月至6月中旬期间，我卖出了6亿美元的方形二次抵押债务证券。我有60亿美元，卖掉它们花了我6亿美元。

巴萨卡：从卖方到买方，你损失了什么?

穆伦：在投资银行工作的最大优势之一就是能迅速获得资金，抓住机会。如果我(今天)看到一件事，我想去做，想要弄清楚如何获得资金是一件非常痛苦的事情。但在高盛，我可以去找戴维·维尼亚(David Viniar，时任首席财务官)。

巴萨卡：你现在如何保护自己不受经济低迷的影响?

穆伦：你需要买入一种你认为具有长期基本价值的资产。这就是为什么我们没有把重点放在办公(建筑)上，例如，我们认为商业地产具有更高的波动性。第二个是，你在资产上加了多少杠杆？90%的房贷杠杆很容易惹上麻烦。在70%，60%或50%时就很难惹麻烦了。

巴萨卡：你认为是不是有太多的机构陷入（房市）顶部逃不出来了?

穆伦：当然，最明显的例子就是iBuyers。他们的股票陷入困境。但我不认为你会看到­Invitation Homes有问题。在这样一个经济不确定的时期，人们就是不搬家。因此，更有可能的是，很多市场租金不会上涨，几乎根本不会，这可能对一些利润率较低的运营商来说是个问题。

巴萨卡：如果情况变得更糟，如果裁员加速，如果人们无法支付抵押贷款或支付租金，会发生什么?

穆伦：我们的违约率将会上升，但正常的贷款违约率大约是2%到3%。我们在1%或更少，我想是0.95%。所以，是的，从0.95%到3%会很痛苦。但我们才刚刚恢复正常。

说到非联邦合格抵押贷款贷款违约率，我们的比例是0.3%。模型是按照违约率1.5%左右建立的，所以我们会让很多东西回归正常。

巴萨卡：你是如何处理这个问题的?

穆伦：当人们拖欠租金或抵押贷款时，我们在这两种情况下尝试做的第一件事就是与他们合作，让他们回到正轨。如果是有房者，我们会采取减免本金、延长还款期限、降低利率等措施来让事情顺利进行下去。对于租房者，我们尝试与他们共度难关。如果人们失业了，我们鼓励那些拥有房子的人拿出他们房子的净值，因为尽管他们可能不想搬家，但他们需要房子的净值。

（注：房屋净值（home equity），指的是房主对于房屋的权益价值， 等于房屋价值减去房屋债务）

巴萨卡：在华尔街和硅谷的大投资者之前，散户投资者是否已经看到了阳光地带的疲软?

穆伦：如果买下后房价再降价一点，他们就会担心了。但如果我想在凤凰城拥有5000套房子，我不会担心下跌5%。因为我有一个观点，从现在开始10年，房子将会上升40%。

所以我们有不同的目标，不同的时间框架。因此，试图以尽可能低的价格购买这些资产是没有意义的。相对于它想要达到的目标，我不认为华尔街是错的。但是是的，我们会说，与卖一两套房子的散户相比，这（大举买入房屋）看起来有点过了。

巴萨卡：Pretium的回报情况如何?

穆伦：我们试图告诉投资者，在很长一段时间内，我们将为投资者带来15%-19%的(百分比回报率)，并且有健康的分红。当然不同年份表现不同。如果你在2020年和2021年拥有房子，它们会上涨很多，然后加上70%的杠杆，我们赚的钱要比目标高得多。通常情况下，我不会害怕谈论回报，但我所处的资产类别在政治上高度敏感。

巴萨卡：你会在哪里安家?

穆伦：我在新泽西州一个叫River Edge的小镇长大，毗邻世界购物中心之都帕拉默斯。

去年，我搬到了佛罗里达。我们住在一个叫日落港的社区。有四个岛屿被称为日落岛。这是一个巨大的讽刺，非常有趣。

我上大学的时候，我爸是电梯修理工。我不小心进了耶鲁，我爸爸正在罢工，所以我们靠食品券生活，我根本不可能去佛罗里达过春假。但我是个坚持不懈的人，所以我带着一个装满金枪鱼罐头的背包和一个开罐器，坐灰狗巴士去了迈阿密。在佛罗里达，我睡在室友弗雷迪家的车库里。那时我19岁。

现在我64岁了，去佛罗里达买栋房子。我给另一个室友维克多发短信说：“我以前来这里的时候，我都去了哪里?”

他说：“你是说弗莱迪的老房子，就是你春假时睡在车库里的那个?”

“是的。”

他说：“日落岛2号。”

你猜我现在住在哪里?日落岛2号。

巴萨卡：你兜兜转转又回来了?

穆伦：是的。我不再坐灰狗巴士了，我也不吃金枪鱼了。

(以下的问题和回答不是原始采访的一部分。在彭博市场在后续询问中提到了明尼苏达州的诉讼和明尼阿波利斯的协议后，穆伦又补充了这些话)。

巴萨卡：作为房东，你怎么看人们对你的批评?

穆伦：SFRs(单户租赁)的机构所有权带来了很多好处，增加了租赁住房供应，对历史上投资不足的社区进行了重大投资，并提高了住房权益。

自2012年以来，我们已在美国住宅领域投资超过210亿美元，经济活动使选择居住在我们的独户出租公寓以及周边社区的居民受益。这包括进入贫困率和犯罪率较低的社区，更好的学校和更混合的收入（注：不同的社会阶层居住在同一个社区）。

Pretium的租赁业务Progress Residential 在30多个不同的市场运营，管理着近10万套房屋和约30万名居民。

这种规模和规模提供了一个全面的平台，为我们的居民提供专业服务和创新技术，同时也使我们能够快速有效地协助联邦、州和地方政策制定者应对紧急住房挑战。

例如，当亚特兰大市需要重新安置森林湾多户租赁开发项目的居民时，Progress Residential介入，将数十个受影响的家庭顺利过渡到优质的单户租赁住房。

在经历了全国各地的多次自然灾害，包括佛罗里达州的飓风伊恩，Progress Residential一直是值得信赖的社区合作伙伴，为受影响的个人和家庭提供安全的搬迁选择。