据巴伦周刊报道，越来越多的投资者希望退出非交易型房地产基金，而包括KKR和喜达屋在内的这些基金的运营者正在严格限制赎回。

喜达屋房地产收益信托（Starwood Real Estate Income Trust）和KKR房地产精选信托（KKR Real Estate Select Trust）周三在申报文件中披露，在投资者撤资请求增加后，它们已经限制了赎回。

喜达屋房地产投资信托称，这只价值142亿美元的基金中有4.2%的投资者，在去年12月发起了赎回请求，而这只基金仅兑现了其中20%的赎回要求，因为季度赎回上限为资产净值的5%。

4.2%的数字意味着，有超过5亿美元的持有者在去年12月想要回他们的钱。

喜达屋房地产投资信托基金由喜达屋资本集团运营，这是一家私人房地产投资公司，由巴瑞·斯特恩利希特创立并领导。斯特恩利希特是喜达屋房地产投资信托的董事长。

由另类投资经理公司KKR经营，规模较小的KKR房地产精选信托基金表示，在过去三个月中，投资者寻求赎回的资金超过了其5%的季度限额，它兑现了其中62%的请求。

赎回比例显示，持有KKR房地产精选信托基金约8%股份的投资者，希望在最近一个季度拿回自己的钱。KKR基金的资产净值为16亿美元。

在KKR和喜达屋基金采取上述行动之前，美国最大的非交易房地产投资信托基金，黑石房地产收益信托（Blackstone Real Estate Income Trust）在去年12月仅支付了4%的投资者提款请求，将提款额保持在5%的季度上限之内。

在2022年房地产投资信托基金的表现大大优于同行之后，投资者加大了从基金中提取资金的要求，这些基金每季度的赎回上限为5%，这为赎回创造了动力。在2021年和2022年初，非交易型房地产投资信托基金市场的规模出现了爆炸性增长。

非交易型房地产投资信托基金，不像公共房地产投资信托基金那样在交易所进行交易，并且可以赎回投资者对其资产的提现请求。非交易型房地产投资信托基金，基于4-5%的分配收益率，良好的业绩，以及比公共房地产投资信托基金更少的波动性，已经被推销给散户投资者们。

其中一个重要的权衡是流动性。非交易型房地产投资信托基金对季度赎回设定了5%的上限，是因为它们的资产（主要是商业房地产）的流动性有限，基金经理们希望避免，向市场抛售大量房地产的方式，来满足投资者要求的赎回。基金经理们表示，设定季度上限是其实是为了保护投资者。

然而，这种结构使非交易型房地产投资信托基金，更容易受到赎回要求的影响，这与公共型房地产投资信托基金形成鲜明对比，后者则不存在这一问题。这也会使个人投资者感到沮丧，因为他们可能会像现在这样，面临着赎回资金的上限。

一些华尔街分析师预计，在2023年的大部分时间里，赎回请求可能会超过黑石房地产投资信托基金5%的季度限制。相对于公共型房地产投资信托基金，非交易型房地产投资信托基金的费用更高。

尽管类似的公共房地产投资信托基金大幅下跌，但非交易型房地产投资信托基金在2022年有强劲的表现。喜达屋房地产投资信托基金的回报率为6.3%，KKR房地产投资信托基金为8.3%，而黑石房地产投资信托基金为8.4%。公寓房地产投资信托基金在2022年的回报率约为负30%左右，包括股息在内的Vanguard Real estate ETF下跌了26%。

黑石集团指出，黑石房地产收益信托的基础房地产表现强劲，尤其是面向阳光地带的公寓，因此2022年的回报率为正。

喜达屋房地产投资信托，是仅次于黑石房地产投资信托基金的，第二大非交易型房地产投资信托基金，它在11月也限制了投资者的赎回请求。当月有3.2%的基金持有者想要回他们的钱，而喜达屋房地产投资信托将提现的上限定为2%，因此提款比例为63%。

去年12月份的数据显示，喜达屋房地产投资信托的赎回请求增加，占基金资产净值的4.2%。

在一份声明中，KKR房地产选择信托公司首席执行官比利·布彻（Billy Butcher）说：“我们相信KKR房地产精选信托，拥有强大的流动性。截至2022年12月31日，流动性持股占资产净值的36%，我们预计，我们强大的、多方面的流动性方法，应继续允许KKR房地产精选信托，在季度招标期间，回购相当于资产净值5%的普通股，而不会对投资组合的构建产生任何负面影响，例如被要求在次不适当的时机退出房地产股权或信贷头寸。”