加拿大海象杂志，报道了比加拿大国家历史还要长得多的哈德逊湾公司的命运变迁。300多年前，哈德逊湾公司在伦敦的鼠疫期间起步，管理着极其庞大的土地和贸易。在鼎盛时期，哈德逊湾百货伴随着几代加拿大人的生活。但这十多年来，它在百货零售业的下行趋势中逐渐凋零，而新冠疫情有可能会带来最后一击。
1960年代，当我在加拿大温尼伯长大时，基本上是去这两个地方购物，伊顿百货和哈德逊湾百货。
伊顿百货是我祖母经常光顾的商店，她每周都要到地下室去淘便宜货，在安静的烧烤屋吃午餐。
哈德逊湾百货则感觉有些时髦。我记得当时店里还有电梯操作员，以及自己的图书馆和邮局，尽管商场内的管弦乐队已经消失了。
对我来说，这两家店都有一种威严感，只是当时不知道它们的零售理念已经达到顶峰。
温尼伯市中心哈德逊湾百货的衰落，类似于海明威对破产的描述，逐渐式微，然后突然崩溃。直到1974年，它一直是这个公司的全国旗舰店，但随着那十年间新的大型商场的出现，开始变得不再流行。
到2019年，温尼伯的市中心核心区已基本空心化了，哈德逊湾百货的一些楼层正在关闭。剩下的地方感觉就像在苏联时代阴暗的灯光下的凄惨购物体验。
这个商店建于1926年，当时的成本约为500万加元。在2020年11月关闭时，商业房地产公司戴德梁行对此建筑的估值为零。
2022年4月，哈德逊湾公司宣布将这家标志性的温尼伯商店，赠送给南方酋长组织（Southern Chiefs’ Organization），这是曼尼托巴省南部原住民社区的联盟。这份礼物实际上是一种交易，用两张海狸皮和两张麋鹿皮换取这栋超过50万平方英尺的建筑，这对应了1670年哈德逊湾公司的最初的特许状。
这个特许状承诺只要英国君主进入此领地，就向原住民支付两张海狸皮和两张麋鹿皮的租金。
（注：哈德逊湾是特许公司Chartered Company，指的是由投资人或股东注册成立，并获王室特许状或具有类似效力的政府文件独家授权的一类商业组织。特许公司多以跨国贸易、探险和殖民为主要业务。）
哈德逊湾公司的现任总督兼主席理查德·贝克，承认这个公司遗产的复杂性。他在哈德逊湾公司的一份新闻稿中说：“哈德逊湾公司在‘真相与和解之旅’中需要采取行动，表明我们致力于与原住民社区共同前进”。
这座优雅的艺术建筑将被改造成一个多用途的设施，包括住房、餐厅、博物馆和儿童护理中心等。
哈德逊湾公司曾经是一个在全国拥有92家商店的网络，但现在地盘已经缩小了。其他哈德逊湾百货商店也已关闭，卡尔加里的一个遗留的百货店正在减少零售部分。
作为一家处于转型期的公司，哈德逊湾百货也受到新冠疫情管控封锁的重创。贝克在2020年接受《环球邮报》采访时说：“我们不是一家连锁百货公司。我们是一家控股公司，拥有数十亿加元的房地产。”
数以百万计的加拿大人在哈德逊湾百货的陪伴下长大，认为那里是购买毛巾和衣服的合适地方。但土地一直是哈德逊湾公司的核心，这家加拿大最古老的公司，开始于鼠疫爆发期间的土地交易（至少从欧洲的角度来看），并可能在另一场疫情中以房地产交易结束。
哈德逊湾公司的根源可以追溯到1665年，那一年，皮埃尔·埃斯普利特·拉迪森和他的姐夫梅达尔·舒瓦特·德·格罗塞利耶爵士，来到英国伦敦，为他们在北美的毛皮贸易企业寻求皇家支持。
这一年，伦敦发生了鼠疫，多达10万人（占全市人口的五分之一）死于鼠疫。国王查尔斯二世将他的宫廷搬到了牛津，拉迪森和德·格罗塞利耶在泰晤士河上经过腐烂发臭的尸体，一路漂流穿过伦敦。公共集会被禁止，剧院关闭，几乎所有的经济活动都已停止，隔离令也已发布了。
查尔斯接见了这两个冒险家，他喜欢毛皮贸易企业的想法。他希望他们的活动能够带来资金，以帮助他那被摧毁的城市。1670年，查尔斯授予特许状，成立了哈德逊湾公司，但土地的所有权在很大程度上是一个抽象的概念。他并不知道规模，只是将其视为一种商品。
加拿大政治活动家乔治·曼努埃尔，在他1974年出版的《第四世界：印第安人的现实（The Fourth World: An Indian Reality）》一书中写道，欧洲人和原住民之间根本的、不可调和的差异是他们的“土地观念”。
欧洲人的想法是，人凌驾于土地之上，有权要求和出售土地，而原住民的想法是两者是亲缘关系，人是土地的一部分。殖民者和原住民权力的不对等，意味着殖民者的商业哲学，而不是被殖民者的精神哲学，被强加在土地上，这成为许多现代社会弊病的根源。
随着更多商人的到来，这块土地慢慢向不动产开发上转移，以塞尔柯克伯爵从哈德逊湾公司购买超过30万平方公里的土地为标志。塞尔柯克在定居点上，安置了流离失所的苏格兰人和爱尔兰人。1811年，他为这块土地支付了10先令，根据塞尔柯克和哈德逊湾公司之间的协议，这笔交易包括今天的温尼伯市，以及其“关税、利润、商品、薪酬、福利和好处”。
但这个交易没有与生活在此地区的原住民和梅蒂斯人协商。
1867年，加拿大联邦成立，但西部的大部分地区仍由哈德逊湾公司控制。这一年，美国人以720万美元从俄国人手中买下了阿拉斯加，并希望购买更多土地。加拿大总理约翰·麦克唐纳看出美国人要向哈德逊湾公司报价，因此他向英国政府求助，而英国政府又向哈德逊湾公司求助，后者不情愿地以市场价值的一小部分将土地卖给了加拿大。
这片土地当时被称为鲁珀特的土地，其面积是阿拉斯加的两倍多，而且更适合居住，自然资源更丰富。1869年，它以150万加元的甩卖价格售出，这对哈德逊湾公司和作为土地合法主人的原住民来说都是一笔糟糕的交易。
哈德逊湾公司继续控制其贸易站周围的土地，包括温尼伯周围的一些土地。从欧洲人的角度来看，这块土地已经正式成为不动产。
在哈德逊湾公司存在的前200年里，哈德逊湾公司的总督们，从莱茵河的鲁珀特王子（查尔斯二世的表弟）开始都置身事外，对毛皮贸易或领土状况没有第一手的了解。
哈德逊湾公司作为一个垄断企业蓬勃发展，但在《在哈德逊湾居住六年的记录（An Account of Six Years Residence in Hudson’s Bay: From 1733 to 1736 and 1744 to 1747）》一书中，作者约瑟夫·罗布森指责这家公司从1733年到1736年，和1744年到1747年的八十年来一直沉睡在冰冷海洋边，没有表现出自己的好奇心去探索深入更远的地方，并发挥了他们所有的才华和力量去压制其他人的这种精神。
这让1779年成立的竞争对手西北公司，在毛皮贸易中站稳了脚跟，尽管供应线较差。
哈德逊湾公司的现任总督理查德·贝克是一位纽约房地产投资者，他也被指责为在冰冷的海洋边上睡着了，至少在涉及到零售方面的业务是这样。
贝克在2008年收购哈德逊湾公司时，零售经验有限。2012年，他将公司上市，并以29亿美元收购了高档百货公司萨克斯第五大道精品店，并计划将美国的奢侈品连锁店扩展到加拿大。扩张包括将哈德逊湾百货的多伦多市中心旗舰店垂直分离成两个“半”店，一半是哈德逊湾百货，一个是萨克斯第五大道精品店。
其他零售企业也被出售了，如罗德与泰勒（Lord & Taylor ，贝克已经拥有）和欧洲业务，包括连锁百货考夫霍夫百货公司。根据哈德逊湾公司的财政报告，2016年的销售总额为145亿加元。两年后，销售额只有94亿加元。贝克因哈德逊湾公司股票价值下跌，和没有更好地利用其房地产而面临批评。
据《环球邮报》报道，2020年3月，当新冠疫情开始在世界范围内传播时，贝克在一个股东财团的支持下，再次赢得了将公司私有化的机会，支持者一度包括WeWork（一家协同办公空间公司）和私人股本Rhone 资本公司。
至此，百货公司被视为跟不上时代了。
在加拿大，最后一批本土大型百货公司（辛普森百货、伊顿百货、西尔斯百货和Zellers百货）都已消失。在美国，梅西百货正在关闭商店。尼曼百货公司、巴尼斯纽约、杰西潘尼（JCPenney）都已申请破产，罗德与泰勒正在清理其商店，准备破产。
正如零售业分析师埃里克·马图西亚克对《环球邮报》说的那样，百货公司已经是“正在消亡的恐龙”，而新冠只不过是将它们干掉的小行星。哈德逊湾公司的销售额急剧下降，但正如贝克所说，他们并不是一家连锁百货公司，他们是一家房地产公司。
贝克已经出售了一些有价值的哈德逊湾公司房产。2014年，他以6.5亿加元的价格将位于多伦多皇后街和央街交汇处的标志性哈德逊湾百货店，卖给了开发商凯迪拉克锦绣公司，然后将其租下一部分，给了哈德逊湾百货店和萨克斯第五大道精品店。
2017年，他以8.5亿美元的价格出售了纽约的罗德与泰勒第五大道店。在加拿大，哈德逊湾公司拥有或租（土地租赁是五十年到一百年的长期租赁）了其86家商店中的14家。其余的以较短的租约经营，其中许多是在商场里。
在美国，哈德逊湾公司拥有或地租了58个零售物业，有的是单独的，有的是与他人合作的。
如果说哈德逊湾公司是一家房地产公司，那么这些房地产的价值是多少？2020年6月，《环球邮报》报道，商业地产公司世邦魏理仕对哈德逊湾公司的商店估值为51亿美元，其中35亿美元为抵押贷款。但房地产的价值是与它的用途联系在一起的。
在新冠疫情之前，零售业已经在经历转型，这种由网络购物驱动的趋势在过去两年里加速发展，影响了零售建筑的价值。2014年，萨克斯第五大道店的价值为37亿美元，五年后，它的价值跌到16亿美元。
哈德逊湾公司在2019年告诉彭博社，21亿美元的折扣部分是市场租金和零售业态的变化，以及其他原因造成的。而且这个建筑的地标地位限制了可能的翻新，阻碍了再开发。
即使没有遗产认定的限制，改造哈德逊湾公司的其他高雅的传统商店，包括在温哥华和蒙特利尔的哈德逊湾百货商店，也被证明是一项庞大而昂贵的工程。
温尼伯哈德逊湾百货商店是这种矛盾的典型代表，它的价值被锁定为零。在交给南方酋长组织的十年前，这个商店被免费提供给温尼伯大学，但大学拒绝了，因为无法负担这个建筑的“收购、重建和运营”。
在其2019年的评估中，戴德梁行估计，仅使其达到运营标准就需要1.11亿加元。
萨克斯第五大道精品店已经与WeWork合作，在第五大道的旗舰大楼中提供办公空间，并且有雄心勃勃的计划，将温哥华和蒙特利尔的萨克斯商店扩展为包括办公大楼在内的多功能设施。
但蒙特利尔的办公室空置率在2021年为16.5%，创下了纪录。2021年，纽约办公室空置率为18.3%，为三十年来最高。只有温哥华躲过了这场萧条，其空置率相对较低，仅为7.2%。
福布斯杂志质疑，“在美国近期历史上最糟糕的商业房地产市场之一提供办公空间，是否是对此空间的最佳利用”。
在后疫情时代，如果有的话，商业地产的价值是什么？
写字楼市场可能不会有快速的复苏。许多公司正在转向混合办公模式，因此，公司不需要那么多的办公空间。在一些主要城市，人们对办公空间的质量的要求越来越高，新的、技术先进的建筑空间仍然受到重视，这一趋势将有利于哈德逊湾公司在蒙特利尔和温哥华的办公大楼计划，以满足科技行业租户的需求。
当它在2022年春天被交给南方酋长组织时，温尼伯市中心的这个商店基本上是荒废的。商店是一个文物建筑，因此很难被夷为平地，这意味着其外墙必须保持完整。地板上还嵌有石棉，这是一个复杂而昂贵的修复工程。
预计1.3亿加元的翻新工程将创建一个博物馆、生活空间和餐厅，包括一个带有天窗的中庭，以引入更多的自然光。部分资金由联邦和省政府提供。
2019年，这个大楼被认定为遗产时，贝克就提出反对，因为这使建筑更难开发。
那一年，他为这栋不产生收入的建筑背负了302298加元（根据CTV新闻）的地税。这是一栋费钱的资产，把它转给南方酋长组织为哈德逊湾公司提供了一些财政上的缓冲，以及宝贵的公关。
总理特鲁多在去年4月22日于温尼伯举行的移交仪式上发表讲话，称这是“一个鼓舞人心的开拓行动”。但是，作为经济和解的象征，温尼伯的哈德逊湾百货商店又是一份复杂的礼物，已经被安上了“重新赠送”的头衔，可以说这就是一个皇家水果蛋糕在几个世纪里的轮回。
这个项目受到了南方酋长组织的公开欢迎。项目名称是“Wehwehneh Bahgahkinahgohn，Anishinaabemowin”，意为“它是引人注目的”。这是一座美丽的建筑，也是在一个备受瞩目的地标上做一些非凡之事的绝佳建筑机会。一些人认为这是保护建筑遗产的一种方式，也是加拿大和原住民关系中一个乐观篇章的开始。
但是，在温尼伯播出的播客Media Indigena的一集题为《直视哈德逊湾公司的不义之财》节目中，记者里克·哈珀提供了另一种观点。在访谈中，阿尔伯塔大学戏剧系助理教授肯尼斯·威廉姆斯表示，作为赔偿，这还不够。哈德逊湾公司剥削原住民长达几个世纪（直到20世纪90年代才退出毛皮贸易），捕猎者（其中一些是原住民）在20世纪50年代的年薪只有280加元，比当时大多数毛皮大衣的加价幅度都要低。
而温尼伯百货商店是这种贸易的原点，那里拥有加拿大西部最大的毛皮储存设施，一个可以容纳1.2万张毛皮的保险库。威廉姆斯认为，“鼓舞人心的开拓行动”只是让哈德逊湾公司摆脱了一项有毒资产。
哈德逊湾百货温尼伯店的转让，感觉像是从一个逐渐减少的链条上移走的另一环。2021年，贝克将萨克斯第五大道店及其折扣店的电子商务部门分拆为独立实体，风险投资公司洞见创投向其电子商务业务投资5亿美元。这也被一些人看作是一种房地产游戏。
高盛前副总裁罗宾·刘易斯在他的博客中写道：“我相信萨克斯第五大道精品店的拆分，掩盖了贝克的真正战略，即通过某种方式将其与房地产交易联系起来以释放价值”。
行业观察家们认为，在大多数零售商都致力于将其在线业务和实体业务无缝整合的时候，这些实体的拆分被认为是反常的。哥伦比亚大学零售研究主任、西尔斯加拿大公司前首席执行官马克·科恩认为，这是一种隐蔽的策略，即剥离哈德逊湾公司的资产，使其只剩下房地产。
他说：“”这是一种金融游戏，这使他有能力操纵哈德逊湾的房地产资产，包括在加拿大和美国的地产业务。他们想出了各种各样冠冕堂皇的理由，说这是多么好的事情。这在某种程度上将是一场灾难，说穿了，它只是给贝克带来了大把现金。
伴随我们许多人长大的哈德逊湾百货商店，那些美丽的遗产建筑，有可能都会悄悄地消失。
科恩预测说：“贝克将清算哈德逊湾百货，他将清算它。如果他真的这样做了，哈德逊湾百货折扣日和斯坦菲尔德内衣终将消失，剩下的将只有土地。”
目前，这块土地由契约、租赁权和租约控制。这些由贝克、风险资本家、股权合伙人以及现在的原住民分享，其用途在不断变化，建筑物既受保护又易受伤害。
这样的土地与17世纪的土地相呼应：它的所有权是共享的、错综复杂的、有点虚无缥缈的，并且在一场瘟疫结束后，给另一个国家的某些人带来了利益。
